Ипотечный кредит. Что такое ипотека? Что такое ипотека на жилье? Что такое ставка по ипотеке

12.07.2023

Что такое ипотека и как она работает

Доброго времени суток, дорогие читатели! Уже и не счесть количество людей, которые обращались за кредитом на покупку недвижимости.

И это естественно, ведь каждому из нас хотелось бы иметь свою крышу над головой. Чаще других к нам приходят Инга и Виктор.

Они уже перебрали все возможные варианты и все-таки решили воспользоваться помощью банка. Осталось только решить мелкие вопросы, после чего у них будет свое жилье. Хотите узнать, что такое ипотека и как она работает? Сейчас все подробно для вас распишу.

Что такое ипотека

Ипотека - это слово вот уже десятки лет на слуху, однако многие люди так и не знают точно, что такое ипотека и как она работает.

Ипотека - это определенная форма залога, когда закладывается недвижимое имущество, находящееся в собственности должника.

Предупреждение!

Условиями ипотечного залога является то, что при неуплате должником сумм, оговоренных кредитным договором, кредитор имеет право продать заложенное имущество и выручить за это денежные средства на погашение кредитной задолженности. Другими словами, ипотека это залог любого недвижимого имущества.

Следует различать понятие «ипотека» и «ипотечное кредитование». При ипотечном кредитовании кредитором выступает банк, он кредитует, то есть выдает деньги должнику на покупку недвижимости, одновременно эта недвижимость попадает под залог, то есть под ипотеку в качестве гарантии возврата долга.

В числе недвижимого имущества, которое может выступать в качестве залога (ипотеки) могут выступать земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики и любые строения. Перечень подобных объектов определен соответствующей статьей Закона об ипотеке.

Задаваясь вопросом, что такое ипотека на жилье и что она дает, необходимо обратиться к смысловой формулировке понятия «ипотека».

Ведь жилье это обобщающий термин недвижимого имущества. Ипотека на жилье дает возможность приобрести жилое строение, квартиру, дом, стать собственником приобретенного жилья на условиях кредитования и залога этого имущества.

Вы проживаете в квартире, находящейся в залоге, пользуетесь всеми благами, которые дает проживание в купленной квартире или доме, но на протяжении многих лет выплачиваете банку-кредитору определенную сумму, а именно тело кредита и проценты.

При условии, что на каком-то этапе вы не сможете выплачивать кредитный долг, вне зависимости от того, сколько переплата по ипотеке с учетом процентов, все равно вы лишитесь жилья, поскольку банк имеет право произвести реализацию вашего жилья в счет погашения кредитного долга. В этом состоят риски ипотечного кредитования.

Однако, именно ипотека является самым безопасным и надежным способом приобретения квартиры или любого другого жилья.

Получая ипотечный кредит вы передаете денежные средства непосредственно продавцу жилья за реальную квартиру, которую вы можете увидеть, обследовать. В то время как вклады в долевое строительство, взносы в строительный кооператив предусматривают оплату денежных средств третьим лицам за еще не существующую квартиру или домостроение.

Внимание!

Кроме того, перед оформлением сделки купли-продажи на жилую недвижимость, банк совместно со страховой компанией тщательно проверяют юридическую безопасность сделки, ведь банк рискует собственными деньгами и собственной лицензией, которая стоит немалых денег. А потому, покупая жилье через ипотечное кредитование, вы не остаетесь один на один с продавцом, у вас есть гарантированная поддержка в лице кредитного банка.

Несколько рекомендаций при оформлении ипотеки. Обращайтесь только в проверенные банки с хорошей репутацией, хорошими отзывами. Отзывы, где выгодно взять ипотеку можно почитать в интернете, можно поинтересоваться у своих знакомых.

Сегодня, к счастью, такую информацию скрыть нельзя и если вам станет известно, что банк помимо заявленной процентной ставки берет еще множество единоразовых платежей при оформлении кредита, то это также необходимо учитывать как личные затраты.

Обращайте внимание на условия ипотечного кредитования, в частности на процентную ставку, от которой зависит сколько переплаты по ипотеке вам предстоит осуществить.

Обращаться лучше в несколько банков и рассматривать несколько различных программ кредитования жилья, с тем, чтобы выбрать для себя наиболее оптимальный вариант и подходящий.

Ознакомьтесь с некоторыми понятиями, такими как аванс и задаток, с тем, чтобы понимать юридическую разницу и не попасть впросак при покупке квартиры и оформлении договора купли-продажи, а также договора о задатке.

Что такое процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка указывает сколько процентов по ипотеке вам придется уплачивать от суммы кредита в расчете на определенный календарный период - месяц, год. Предположим вам банк предоставил кредит на сумму 2 млн. рублей при процентной ставке 10 % годовых.

Это означает, что кроме суммы долга в размере 2 млн.рублей, вам необходимо будет выплачивать в год 10 % от суммы кредита.

Совет!

Процентные ставки бывают:

Фиксированные
Плавающие

Фиксированная процентная ставка устанавливается один раз и не меняется вне зависимости от обстоятельств. С такой ставкой легче спланировать платежи по кредиту.

Плавающая процентная ставка свидетельствует о том, что банк может пересмотреть, сколько процентов ипотеки должник будет оплачивать.

В договоре кредитования описывается, какие показатели могут влиять на изменение процентной ставки и это означает, что на протяжении многих лет погашения кредита банк имеет право менять процентную ставку в соответствии с определенными правилами.

Декурсивная процентная ставка
Антисипативная процентная ставка

Отличия этих разновидностей ставок состоят в том, что в первом случае процент банку начисляется и оплачивается в конце, одновременно с основным телом кредита. А во втором случае процент начисляется и оплачивается в начале, во время предоставления кредита, то есть авансом.

Простой пример: вы берете кредит на 5000 рублей, под 10 %. Если считать методом декурсивной ставки, то банк должен получить 5500 рублей по окончанию срока кредита.

Предупреждение!

А при оформлении кредита с использованием антисипативной процентной ставки банк в начале оформления кредита удерживает причитающиеся проценты в размере 500 рублей и выдает заемщику 4500 рублей. Доход банка, при этом, номинально одинаковый, но отличается временем образования дохода.

Обращая внимание на то, под сколько процентов дают ипотеку, важно также быть знакомым с такими понятиями процентной ставки, как:

Номинальная процентная ставка
Реальная процентная ставка

Реальная процентная ставка отличается от номинальной тем, что она рассчитывается за минусом ожидаемой суммы инфляции. Все эти и другие моменты необходимо уточнять при оформлении кредитного договора, чтобы понимать, как платить ипотеку.

Что значит до регистрации ипотеки . Многие задают такой вопрос: что значит до регистрации ипотеки и после. Речь идет о процентных ставках. Пока договор о собственности жилья не зарегистрирован в ФРС, то банк не может оформить договор залога на это жилье, и соответственно, рискует больше.

Вот в процентную ставку и заложены риски банка, а именно: до регистрации в ФРС процентная ставка выше, а после предъявления документов из регистрационной палаты - она снижается.

Кто может получить

Несмотря на достаточно высокие ставки ипотечного кредитования, желающих получить кредит, с помощью которого можно купить новую квартиру или дом, достаточно много. Однако не всем банки выдают подобные кредиты, даже под ипотеку покупаемого имущества. Безусловно, что в первую очередь граждан интересует, кто может получить ипотеку.

Ипотечный кредит могут получить граждане России, имеющие постоянную регистрацию (прописку) на территории страны. Однако, в последнее время банки начинают практиковать выдачу кредитов и нерезидентам.

Кому дается предпочтение в первую очередь, то есть кому предоставляется ипотека, какие требования предъявляются к заемщику?

Внимание!

Требования к трудовому стажу: базово ваш общий трудовой стаж не должен быть меньше года и на одном месте работы вы должны проработать не менее полугода, для того, чтобы иметь возможность подать заявку на ипотечный кредит. Однако, преимущественными возможностями получения кредита обладают лица с приличным трудовым стажем на одном месте работы. Банк расценивает это как стабильность получения доходов.

Определенное значение имеет профессия и занимаемая должность, а также репутация фирмы, в которой вы работаете.

Требования к возрасту: приоритетное предпочтение отдается молодым людям в возрасте от 30–35 лет. Строго говоря, ипотечный кредит предоставляется обычно мужчинам в возрасте от 20 до 60 лет и женщинам от того же возраста до 55 лет. В числе тех, кому предоставляется ипотека, есть также лица, которым на момент полного погашения кредита исполнится 75 лет.

Оценка платежеспособности заемщика: для этой цели желательно, чтобы у вас были подтвержденные официальные доходы, причем достаточно высокие. Однако, и тут некоторые банки идут на компромиссы, принимая во внимание письма свободного образца от руководителя фирмы за его подписью и подписью главного бухгалтера о фактической заработной плате предполагаемого заемщика.

Определенные предпочтения имеются для лиц с высшим образованием или перспективной профессией, однако это не определяющее условия для тех, кто может получить ипотеку.

Во внимание принимается также социальный статус заемщика: наличие у него машины, квартиры, земельного участка или любого другого имущества, либо наличие дополнительного дохода.

Важным аспектом в получении положительного ответа на заявку о кредитовании является также имеющаяся в наличии сумма первоначального взноса.

Чем выше первоначальный взнос, который предполагаемый заемщик готов внести, тем больше шанс получить согласие на кредит. Минимальный первый взнос для большинства банков колеблется в пределах 10–30 %.

Совет!

Тот, кому положена ипотека, должен быть готов к оформлению договора страхования жизни и трудоспособности, который необходимо будет ежегодно переоформлять до момента погашения кредита.

Также значение имеет персональная оценка потенциального заемщика: семейный статус свидетельствует об определенных гарантиях финансовой стабильности, поскольку при наличии близких родственников вероятность погашения кредита увеличивается.

Кроме того, заемщиков может быть несколько на один договор, а также могут быть оформлены договора поручительства, в которых поручителями, как правило, выступают родственники.

Лицо с незапятнанной кредитной историей, с хорошей характеристикой на работе, с отсутствием отрицательных записей в трудовой книжке - это также тот, кто может получить ипотеку в банке.

Почему отказывают в ипотеке

Анализируя представленные выше требования к заемщику, можно понять причины того, почему отказывают в ипотеке. Несмотря на то, что многие считают ипотеку неподъемным бременем, тем не менее, людям, настроившимся на покупку квартиры, крайне неприятно, когда им отказывают, потому что ипотека - это один из немногих гарантированных способов обустройства собственным жильем.

Причинами отказа в ипотеке могут быть следующие:

Слишком низкий официальный доход, а всевозможные нерегулярные и неподтвержденные доходы именно этот банк, куда вы подали заявку, не учитывает.
Недостоверность представленных данных: если вас уличат в неправдоподобной информации, у банка это вызовет сомнение в возможности добросовестно оплачивать кредитные платежи.
Плохая кредитная история - существенная статья отрицательного фактора, по которой абсолютно точно могут отказать в ипотеке.
Наличие любых видов судимости не внушают доверие банку.

Перечисленные причины являются основными. Почему отказывают в ипотеке, банк обычно не разглашает. В последние годы банки стали еще более осмотрительными и очень тщательно проверяют потенциального заемщика. Ведь кредит нужно оплачивать десятки лет.

Что нужно для оформления

Если после подачи заявки, банк принял положительное решение в отношении выдачи вам ипотечного кредита, то вас будет интересовать вопрос, что делать после одобрения ипотеки.

После получения предварительного согласия от банка, вы смело можете приступать к непосредственному поиску жилья. Это наиболее хлопотная процедура не должна у вас занять слишком много времени, потому что, если непомерно затянуть эту процедуру, то не исключено, что понадобится снова собирать некоторые справки.

Поинтересуйтесь у банка о сроках действия разрешительного соглашения. Далее, после того, как квартира будет найдена нужно будет собрать определенные документы.

Задаваясь вопросом, что нужно для оформления ипотеки, сразу можете рассчитывать на то, что придется собирать достаточно внушительный пакет документов:

Правоустанавливающие документы на квартиру, которую предполагается купить.
Технический паспорт квартиры с планом.
Справка-форма № 9 о регистрации жилья и справка-форма № 7 о характеристике жилья.
Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг и жилья по данной квартире.
Выписка из Реестра государственной регистрации об отсутствии обременения на покупаемую квартиру.
При прописке в покупаемой квартире несовершеннолетних детей, понадобится разрешение от органов опеки и попечительства.

Как делится ипотека при разводе

Если квартира покупалась по ипотеке во время брака, то такая квартира считается совместно нажитым имуществом, и соответственно, делится пополам, вне зависимости от того, на кого оформлялся кредитный договор.

Предупреждение!

Поскольку квартира находится в залоге, то банк должен дать согласие на разделение имущества, и соответственно, разделение кредитного договора. Если же квартира однокомнатная, то в силу того, что доля квартиры не может быть переоформлена в залог, банк может не дать согласие и тогда платить по кредиту будет тот, на кого оформлен договор.

Если супруги, которые разводятся оформляли кредитный договор как созаемщики, то при неуплате одним из бывших супругов сумм по кредиту, обязательства несет второй супруг.

Комментарий эксперта

Самый частый вопрос, который задается на консультациях – стоит ли приобретать заем на улучшение жилищных условий, или как принято называть научным языком – ипотеку. Она имеет свои особенности, давайте попробуем разобраться и распространить информацию, в каких случаях стоит воспользоваться таким предложением, а когда стоит задуматься.

На сегодняшний день мало кто может сразу оплатить стопроцентную стоимость жилья (даже на вторичном рынке), и поэтому появился такой правовое определение, как ипотека. Если заглянуть в словарь, то с греческого языка оно имеет перевод «залог».

Помогая Вам в обеспечении жильем, банк тоже имеет преимущество и далеко идущие планы, только вот к чему может прийти заемщик? Приобретая во владение отдельный объект недвижимости, Вы обязуетесь закладывать ее.

Банк достигнет удовлетворения своих нужд в любом случае, а заемщик за невыполнение обязательств рискует оказаться на улице.

источник: http://сайт/propertyexperts.ru/ipoteka/48-chto-takoe-ipoteka.html

Как работает ипотека

Сегодня ипотека – один из самых распространенных денежных займов. Ипотека простыми словами представляет собой заем, главной особенностью которого является закладывание недвижимого имущества, принадлежащего должнику.

По условиям ипотечной ссуды, если кредитополучатель не сможет вернуть в оговоренные договором сроки определенную денежную сумму, кредитор сможет на законных основаниях реализовать заложенное имущество и погасить имеющуюся задолженность.

Внимание!

При ипотечном кредитовании в роли кредитора выступает банк, который выдает деньги кредитополучателю на приобретение недвижимого имущества, одновременно попадающего под залог до полного выполнения должником его поручительств. Купленное жилье автоматически становится своеобразным гарантом того, что клиент своевременно возвратит свой долг.

Если пользователь на любом из этапов оплаты лишается возможности выполнять принятые на себя обязательства, он лишается жилья, т.к. кредитор имеет полное право продать залоговое жилье, чтобы погасить долг по кредиту.

Исключением является долевое строительство. Тут ипотека представляет собой денежные взносы в определенный строительный кооператив, предусматривающий передачу денег третьим лицам за квартиру либо домостроение, которого еще нет.

Перед тем как пойти на такую сделку, кредитор, сотрудничая со страховой компанией, выясняет, насколько юридически безопасна сделка. Поэтому, приобретая жилье в новостройке в ипотеку, покупатель не остается один на один с продавцом, гарантирована профессиональная поддержка в лице банка.

Любая банковская организация расценивает этот факт, как гарантию бесперебойной оплаты ежемесячных платежей. Большое значение имеет деятельность, занимаемая должность, репутация компании, где трудится заемщик.

Совет!

Приоритет отдаётся людям в возрасте от 30 до 35 лет. По правилам ипотека доступна мужчинам в возрасте 20-60 лет, а женщинам 20-55 лет. Заемщику должно исполниться на момент погашения кредита максимум 75 лет.

Большим плюсом будет является наличие высокого стабильного дохода. Многие банки идут навстречу клиентам и принимают от заемщика заявления свободного образца от руководителя и главного бухгалтера о фактической зарплате.

Банки также обращают внимание на социальный статус заемщика, т.е. наличие у него автомобиля, квартиры, земельного участка или любого другого имущества. Дополнительный доход также дает значимый плюс.

Первоначальный платеж играет важную роль. Чем выше сумма, которую клиент готов внести в качестве первоначального взноса, тем больше вероятность одобрения ипотеки. Его минимальный размер колеблется у банков от 10% до 30%.

После получения одобрения по ипотеке необходимо оформить страховку на жизнь и потерю трудоспособности. Страховаться нужно ежегодно до момента полного погашения займа.

Зачастую компании застройщики заключают с различными банками соглашения о сотрудничестве. И, как правило, такие соглашения становятся очень выгодными для клиентов. Так, например, благодаря сотрудничеству с различными банками известная компания-застройщик «Самолет Девелопмент» расширяет возможности клиентов по приобретению качественного жилья в ЖК «Пригород Лесное».

Среди вариантов приобретения квартиры в ипотеку одним из наиболее востребованных можно назвать предложение с минимальным ежемесячным платежом - 10500 рублей.

источник: http://сайт/vidnoeinform.ru/news/3917

Что такое «Социальная ипотека» от АИЖК, и как она работает?

В прошлом году в РФ стартовала федеральная программа «Жилье для российской семьи», благодаря которой появилась возможность купить недвижимость в среднем на 20% дешевле в сравнении со среднерыночной ценой, но не более чем 35 тыс. рублей за кв. м. При этом, если средств все же не хватает, можно воспользоваться «Социальной ипотекой» от АИЖК.

Что это такое?

Это льготная ипотечная программа, цель которой - помочь отдельным социальным категориям граждан приобрести жилье. Она выдается на срок от 3 до 30 лет под 10,9% годовых. При этом первоначальный взнос составляет всего 10% (минимум вдвое ниже среднерыночного), а сумма ипотечного кредита может быть увеличена или покрыта часть долга за счет средств материнского капитала.

Предупреждение!

Не требуется и оформление каких-либо дополнительных страховок - достаточно застраховать только покупаемую недвижимость и ответственность заемщика по кредитному договору/договору займа (если первоначальный взнос был меньше 30%).

Еще один плюс «Социальнй ипотеки» - это возможность участвовать в долевом строительстве, но правда, в определенном аккредитованном проекте. Таким образом, недвижимость эконом-класса для выделенной категории граждан становится еще более доступной.

Для граждан, которые оформляют «Социальную ипотеку» АИЖК на покупку недвижимости по программе «Жилье для российской семьи», совокупная выгода составляет до 42% по сравнению с приобретением жилья в ипотеку на рыночных условиях.

Минимальная сумма займа составляет 300 тыс. рублей, а максимальная сумма, за исключением Москвы, Московской области и Санкт Петербурга, - 3 млн. руб.

Что можно приобрести по программе?

Этой льготной программой можно воспользоваться при покупке как готового жилья, так и строящегося, но только у юридического лица и при наличии ДДУ. Кредит на строительство дома собственными силами или на улучшения жилищных по стандартам АИЖК получить не получится.

Кто может воспользоваться «Социальной ипотекой»?

Участники программы «Жилье для российской семьи»
Семьи с двумя и более детьми
Работники оборонно-промышленного комплекса, при условии, что эта работа является основной и общий стаж в организациях ОПК составляет не менее 1 года
Инвалиды и семьи, имеющие детей - инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (вставшие на учет по улучшению жилищных условий до 01.01.2005)
Жители аварийных домов и домов, подлежащих сносу или реконструкции
Граждане, которые до 1 марта 2005 года были приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий
Ветераны боевых действий
Участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
Работники федеральных и местных органов государственной власти и самоуправления, государственных и муниципальных учреждениях образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, научных организаций со статусом государственных научных центров и организаций научного обслуживания, а также созданных государственными академиями наук (кроме социальных)
Работники градообразующих предприятий и организаций-участников программ развития пилотных инновационных территориальных кластеров

При этом требования к заемщику довольно лояльные: ему должно быть не менее 18 лет и не более 65 лет на момент окончания срока кредита; а также его стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 календарных месяцев.

Если же заемщик - индивидуальный предприниматель, то на момент оформления кредита его деятельность должна приносить доход не менее 2 полных лет.

На сегодняшний день зарегистрировано уже более 7 тыс. семей, желающих участвовать в программе, причем более 80% из них планируют купить жилье в ипотеку.

Как участвовать в программе?

В местные органы управления подается заявление, в котором претендент просит включить его в состав участников.

В базовый перечень документов на социальную ипотеку также войдут:

Бумаги, подтверждающие нехватку жилья
Информация о составе семьи
Данные об основных источниках доходов и занятости в семье
Справки из бюро технической инвентаризации и регистрационной палаты
Документы о имеющейся недвижимости или ее отсутствии

После рассмотрения заявления претендента либо включают в соответствующий реестр, либо выдают сертификат участника. Дальнейшие действия по оформлению социальной ипотеки во многом зависят от механизма реализации, используемого в конкретном регионе.

источник: https://www.informetr.ru/journal/ipoteka/6982/

Что такое ипотека, ее виды и как она работает?

Ипотека - это вид кредитования, который позволит лицу без достаточной суммы для покупки квартиры или домовладения приобрести жилье.

Внимание!

Но гарантией оплаты кредита будет выступать имущество, являвшегося целью приобретения.

Система ипотечного кредитования сводит риск не оплаты заемщиком кредита к минимуму, что позволяет банкам активно инвестировать в строительство новых домов, а следовательно - улучшать и обновлять жилищный фонд города, региона и государства в целом.

Как это работает?

Механизм кредитования заключается в том, что банк выдает наличные или перечисляет безналичные денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости. При этом, важным условием является обеспечения соглашения залогом.

В качестве залога может выступать:

Покупаемая недвижимость.
Недвижимое имущество, которое было у заёмщика до заключения ипотеки.

Благодаря тому, что кредит обеспечен, банки предлагают сниженные процентные ставки. Это хорошо сказывается на возможно использования данного вида кредитования с целью покупки жилья или иного недвижимого имущества.

Однако существует ряд особенностей:

помещенная в залог недвижимость является обремененной, о чем извещаются регистраторы Росреестра;
в случае не уплаты регулярных платежей банк удовлетворит требования за счет заложенного имущества;
являясь собственником право распоряжения ограниченои отчуждение возможно только с согласия кредитора;
стоимость имущества должно покрывать 100% суммы предоставляемой заемщику;
необходимость совершать действия по снятию обременения после выплаты кредита;
до момента исполнения договора залогодержатель - банк;
длительность периода кредитования;
залоговое имущество остается у обратившегося в банк за ипотекой.

Виды ипотеки

На сегодня существует несколько классификаций и видов ипотечного кредитования. Все они учитывают различные особенности как залога, цели покупки и другое.

Существует классификация видов ипотечного кредитования основываясь на валюте, в которой предоставляется кредит.

В зависимости от валюты:

Получаемые клиентом банка деньги представлен в национальной валюте - рубль.
Средства, передаваемые банком заемщику являются иностранным средством платежа, доллар или евро.

В зависимости от того, какой вид недвижимости приобретается также строят классификацию ипотечных кредитов.

Совет!

Существует разновидность по социальной направленности, где государством оказывается существенная поддержка при покупке недвижимости.

Виды социальной ипотеки:

Военная.
Для молодых семей.
Для лиц, находящихся в очереди на улучшение жилищных условий (при этом, им не доступен обычный ипотечный кредит)
Для выпускников детских домов.
Для бюджетных служащих.

Выбора ипотеки, как токового не существует. На деле осуществляется поиск и ознакомление с наиболее выгодным предложением и условий кредитного договора.

Исходя из этого, нужно сравнить процентные ставки по кредитам и выбрать наименьшее значение. Это нужно для экономии, так даже 0,1% в течении 20 или 30 лет выльется в приличную сумму. Также, стоит ознакомиться с возможными дополнительными платежами по договору.

Кредит необходимо брать в валюте получаемого дохода. Это значит, что если получаемая заработная плата в рублях, то и кредит стоит взять в них. Не стоит забывать и упускать из виду события кризисных годов, когда взяв кредит в валюте многие пострадали. Скачек курса иностранных валют к рублю на 40–50% создал условия, при которых кредит подорожал на эти проценты.

Выбор процента. Различают пару видов: фиксированный и плавающий. Первый гарантирует стабильность, а второй зависит от ставки рефинансирования ЦентроБанка.

Платежи по кредиту должны составлять как можно меньшую часть доходов. В идеале это должно быть 20–30% от совокупного дохода семьи. Так сохранится относительная финансовая стабильность и затрачиваемое суммы не будут «бить по карману», а следовательно не придется отказываться от много.

Стоит просить у банка максимальную сумму. Ведь приобретенное имущество нужно будет отремонтировать, закупить мебель, детали и элементы интерьера и т.д.

Предупреждение!

Приобретая впервые стоит рассмотреть более скромные варианты по площади и количеству комнат. Как говорится «… лучше синица в руках, чем журавль в небе…». Выплатить кредит за «однушку» получится быстрей, а в случае необходимости расширения - ее можно продать и получить приличную сумму первоначального взноса.

Нужно просчитать на какой срок будет выгоднее взять кредит. То есть просчитать сумму ежемесячного платежа. Перед покупкой внимательно ознакомится с предложениями на рынке недвижимости. Это сможет уберечь от траты денег на объект стоящий меньше.

Покупать лучше в сезон. Так доподлинно известно, что цены на рынке недвижимости начинают расти с конца лета и до Нового Года, а после - стремительно падают.

Искать встречи с собственниками. Услуги риелтора — это тоже расходы, так зачем нести эту дополнительную финансовую нагрузку. Поинтересоваться условиями страхования.
Не пренебрегать советами юриста или специалиста в вопросах недвижимости.

Требования к заемщикам

Логично, что предоставляя деньги на покупку недвижимости банк хочет быть уверен что заемщик соответствует определенному перечню требований, к которым относятся:

Дееспособность.
Пакет подаваемых документов.

Дееспособность - необходимое условие для одобрения ипотеки, т.к. банк никогда не заключит договор с лицом чья дееспособность вызывает подозрения.

Наличие всех необходимых бумаг вызвано особенностью договора и рисками, возникающими из него. Они нужны для определения платежеспособности иобеспечения договора залоговой недвижимостью.

Необходимые документы

Пакет документов включает в себя различные сведения о заёмщике. При этом, интересующая информация касается как трудовой деятельности, так и личных(таких, как брачно-семейные).

Для физических лиц это:

Анкета банка.
Заявка оформленная должным образом на получение ипотеки.
Общегражданский паспорт.
СНИЛС.
Военный билет либо приписное свидетельство.
Документ о получении образования.
Свидетельство о браке.
Свидетельство о рождении ребенка.
Трудовая книга.
Справка о полученных доходах.
Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на недвижимость.

Для ИП это:

Документ о государственной регистрации.
Квитанции об оплате налоговых и иных отчислений предусмотренных законом.
Копии выписок по банковским счетам.
Копии документов, которые могут подтвердить возможность оплаты кредита.

Какой вид жилья можно приобрести по ипотеке?

Данный договор позволяет приобрести как объекты на рынке нового жилого и нежилого фонда. Это позволяет реализовать большему количеству граждан потребность в приобретении недвижимости.

Сделки с применением ипотеки направлены на покупку:

Квартиры.
Дома.
Коттеджа.
Дачного участка.
Комнаты.

Последствия невыплаты кредита

В случае не уплаты необходимых платежей в срок, установленный договором, к заемщику применяются штрафные санкции и так вплоть до того времени, пока банк не отберет предмет залога.

Однако не стоит думать, что банк пойдет на крайнюю меру, ведь получив залоговое имущество он не вернул себе денег, а наоборот велика вероятность понесения дополнительных расходов.

На начальной стадии сотрудники банка постараются:

Связаться с заемщиком.
Выяснить причину просрочки.
Установить факт возможности погашать задолженность далее.

Если этого будет недостаточно, банк постарается направить свои усилия на применение штрафных санкций. Крайней мерой будет обращение взыскания на предмет залога.

Преимущества и недостатки ипотеки

Данный вид кредитования имеет как свои плюсы так и минусы, которые могут кому-то определится с необходимостью его получения.

приобретение недвижимости;
возможность пользоваться недвижимостью сразу после покупки;
возможна компенсация процентов государством;
возможна компенсация подоходного налога и имущественный вычет;
заемщик оформляет недвижимость на свое имя и является владельцем.

нельзя отчуждать недвижимость без согласия залогодержателя (банка);
переплата процентов;
длительный срок выплаты;
риск утраты недвижимости в случае просрочки при внесении очередного платежа;
сложная процедура получения.

Кредитование населения для покупки жилья является важным фактором развития рынка недвижимости. При этом, банки позволяют развиваться строительной отрасли и одновременно помогать гражданам приобрести недвижимое имущество.

Тема ипотеки постоянно на слуху. Но не все понимают, что такое ипотека, а без этих знаний можно лишиться не только жилья в перспективе, но и остаться без имеющегося в собственности объекта недвижимости.

Ипотека: что это такое и как ее взять

На вопрос что это такое, ответ таков: ипотека - форма залога, когда должник закладывает, находящееся в его собственности, недвижимое имущество. Это гарантия возврата задолженности для кредитора. В этом суть и точное определение ипотеки. Зная, что такое ипотека на квартиру, вы должны понимать, что в случае ухудшения финансового положения или полной потери платежеспособности, можете потерять свою недвижимость.

Выразить простыми словами, что это такое ипотека, можно следующим образом: вы подписываете договор ипотечного залога, получаете деньги, ежемесячно выплачиваете кредитору сумму, обозначенную в договоре. Недвижимое имущество, которое вы отдали в залог, попадает под ипотеку. В качестве залога банку можно предоставить:

жилой дом;
участок земли;
дачу;
квартиру;
другие объекты.

Если договор будет нарушен клиентом, то банк становится собственником недвижимости и может ее продать, чтобы не оказаться в убытке. Такая схема является основой ипотечного рынка в России. Основной документ, которым руководствуются финучреждения при составлении ипотечных договоров, является закон, принятый в 1998 г. Он так и называется - «Об ипотеке».

Основные характеристики ипотечного кредита:

выдача на длительный срок (5-50 лет);
назначение;
относительно низкие процентные ставки;
оформляется в строгом соответствии с ипотечным законодательством.

Сам предмет залога принадлежит заемщику, но права распоряжаться им самостоятельно он не имеет. Кредитная организация имеет полномочия использовать его по своему усмотрению в случае возникновения проблем с погашением долга.

Виды ипотечных программ

Из того, что нужно знать про ипотеку, важными являются сведения о видах ипотечных программ:

стандартные;
социальные;
«Молодая семья»;
для военнослужащих.

Виды стандартной ипотеки

Банки, конкурируя между собой, предлагают множество программ под самыми разными названиями, отражающими способ получения ипотеки или цель. Часто то, что понимают под ипотекой в обиходе - это деньги, предоставленные под залог, и их необходимо возвращать, иначе банк лишит вас предмета залога. Наиболее востребованными являются следующие виды ипотеки (ипотечных займов):

На покупку жилья на вторичном рынке. Привлекает этот вид оптимальными процентами, относительно небольшим сроком оформления, приемлемыми для большинства условиями. Отличается от других видов требованием обязательного титульного страхования.
На недвижимость, находящуюся в процессе строительства. Жилье можно купить на этапе строительства, но застройщика должен одобрить банк. Процентная ставка здесь самая высокая, но само жилье оценивается несколько ниже.
На приобретение участка земли. Заемщик отдает банку в залог равноценную по стоимости недвижимость, а на приобретенном участке может начать новое строительство. Пока ипотека не будет погашена, у финучреждения находится в залоге все, что застройщик возвел на приобретенном участке.
На строительство дома. Можно получить деньги под залог, если у человека имеется собственный участок под застройку. При рассмотрении заявления принимают во внимание принадлежность земли к конкретной категории. В залог идет участок, возводимое жилье и другие сооружения, находящиеся на земле.
На недвижимость за пределами города. Программа предусматривает приобретение загородного дома, таунхауса или коттеджа. Обычно такое жилье находится в экологически чистой зоне, а предложения разрабатывают кредитные организации совместно с застройщиками.

Социальная ипотека

На этот вид ипотеки могут рассчитывать малоимущие слои населения, числящиеся в очереди на получение жилплощади:

молодые семьи с двумя и более детьми;
семьи, где живет инвалид, поставленный на учет до 1 января 2015 г.;
работники культуры, спорта, соцзащиты;
ветераны;
работники научных центров с государственным статусом;
сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Социальная ипотека значит, что государством осуществляется финансовая поддержка заемщиков по выполнению обязательств перед банком.

Субсидируется социальный заем несколькими способами:

государственное жилье продается по заниженной цене;
дотируются проценты по кредиту;
предоставляется субсидия на часть ипотеки.

Решение о применении той или иной формы социальной ипотеки принимают региональные власти.

Ипотека для молодой семьи

Ответим на вопрос: что такое ипотека для молодой семьи на жилье в России? Фактически это та же социальная ипотека, но предназначена на обеспечение собственной жилплощадью молодых семей. Предельный возраст, позволяющей отнести молодоженов к этой категории- до 35 лет. Здесь сами условия ипотеки не являются льготными, а помощь выражается в предоставлении государственной субсидии и возможности использовать материнский капитал.

Молодожены могут воспользоваться даже стандартным видом ипотечного жилищного кредитования. Если жилплощадь, где прописана семья, не соответствует минимально допустимым нормам в расчете на 1 человека, то может иметь место государственная субсидия. Размер, выдаваемой суммы варьирует в пределах от 30 до 35% от нормативной стоимости приобретаемых квадратных метров.

Военная ипотека

Претендовать на получение этого вида ипотечного кредита могут военнослужащие-контрактники, являющиеся участниками специальной накопительной программы ипотечного кредитования, рассчитанной на военных. Что же представляет собой ипотека для военных? На счет военнослужащего в рамках программы НИС, регулярно поступают и индексируются определенные суммы. Когда срок контракта заканчивается, человек может направить накопившиеся средства на приобретение жилья, погасив ими первоначальный взнос или часть ипотечного кредита.

Оформляется ипотека на 25 лет максимум. К окончанию этого срока армейцу должно исполниться не более 45 лет. Средний процент - около 12,5, наибольшая сумма 2 400 000 р.

Часть долга можно погасить материнским капиталом или за счет льготного потребительского кредита, полученного дополнительно.

Взять столь большие средства в долг - это не тот вопрос, который можно решать спонтанно. Необходим взвешенный подход, максимальная ответственность и четкое представление, что это такое ипотека и как ее взять с минимальными рисками:

Если вы выбрали кредитную организацию, то соберите о ней информацию.
Внимательно ознакомьтесь со всеми документами.
Делайте ксерокопии или снимайте документы на камеру мобильника.
На ознакомление с договором приходите если не с юристом, то хотя бы с рассудительным помощником.
Попросите сразу представить все документы, которые подлежат подписанию. Так вы сможете сопоставить их и внимательно прочитать.

Не всегда следует доверять цифрам, напечатанным в рекламных буклетах, лучше лично узнайте о реальных условиях предоставления займа:

сравните процентные ставки, рассчитайте, во что обойдется заем, воспользовавшись ипотечным калькулятором;
узнайте, есть ли возможность досрочного погашения и не возьмут ли за это дополнительную комиссию;
выясните, какие комиссионные берут за банковские транзакции;
изучите все нюансы условий, на которых осуществляется страхование, не увеличится ли процентная ставка, если вы откажетесь страховаться на добровольных условиях;
прочитайте, на каких условиях финансовая организация применяет радикальные меры к заемщику из-за просроченных платежей.

5 основных условий для получения ипотечного кредита

Получить заем в банке непросто. Кредитные компании выдвигают много требований. Вот основные из них:

Возраст - начиная с 21 года на день получения кредита и 65 лет на время полного погашения.
Стабильная работа - на последнем месте не менее полугода.
Уровень дохода - месячный его размер должен быть большим в 2,5 раза, чем регулярный месячный взнос. Учитывается не только заработок заемщика, но и его семьи.
Подтверждение наличия суммы, необходимой для начального взноса. Обычно это от 10 до 30%.
Созаемщики - нужны, когда размер дохода самого заемщика не удовлетворяет банк.

Что нужно знать, беря ипотеку

Намереваясь заключить договор на покупку жилья в долг, нужно знать о преимуществах и недостатках. Основными для вас являются 3 ключевых фактора - размер, срок, ставка. Преимущества выражаются в следующем:

Вопрос жилья или другой покупки решается оперативно.
Льготные ипотечные договоры экономически выгодны.
Надежное вложение средств, т. к. если приобретена недвижимость, то она имеет тенденцию дорожать.

Отрицательные стороны ипотеки:

Собственник ограничен в правах. Пока долг не погашен, он ничего не может сделать без разрешения кредитора.
Большая переплата, первоначальная стоимость жилья или другого объекта возрастает почти в 2 раза на момент погашения долга.
Выплата ежемесячных взносов на протяжении длительного срока.
Невыполнимые, для некоторых потенциальных заемщиков, требования со стороны финучреждений.
Постоянная угроза форс-мажорных обстоятельств, при которых недвижимость можно потерять.

Расплатившись полностью с долгом, не забудьте проконтролировать, чтобы банк вернул вам предмет залога официально в соответствии с договором.

Легко ли получить одобрение

Банки не одобряют ипотеку для покупки квартиры каждому обратившемуся. Тщательно проверяется жилье, которое покупается при помощи банковского учреждения клиентом и кредитная история человека.

Не получит одобрения тот, кто имел несвоевременно погашенные займы в любом кредитном учреждении. Отрицательно скажется и наличие у обратившегося непогашенных штрафов или задолженностей перед бюджетом. Сложно получить одобрение при маленьких доходах. Зная, что такое ипотека на жилье, необходимо иметь официальный источник дохода. Еще одним обязательным требованием станет страховка квартиры.

Как получить одобрение на выгодных условиях: 3 нюанса

Нюансы оформления ипотеки на жилье в различных банках неодинаковы. Условия предоставления ипотечного кредита тоже:

некоторые банки предоставляют на выгодных условиях кредиты для покупки жилья определенных застройщиков;
значительно меньшим станет процент по ипотеке при большом первоначальном взносе;
более выгодными будут условия кредитования и для клиентов банка (получающих зарплату на карточку).

Какие документы понадобятся?

Оформляя ипотеку, что это – знать важно, но ничуть не менее важно понимать, какие документы понадобятся. Базовый список документов для получения ипотечного кредита выглядит так:

Заявление. Его можно заполнить как на месте в отделении банка, так и заранее, скачав с официального сайта кредитного учреждения.
Анкета банка - у разных банков она будет выглядеть по-своему.
Копия паспорта заявителя (для сверки надо будет предъявить оригинал).
Копия свидетельства ИНН.
Ксерокопия СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании в виде зеленой ламинированной карточки).
Для мужчин призывного возраста - копия военного билета.
Если заявитель состоит в браке - подтверждающие это документы, а также брачный контракт при его наличии.
Свидетельства о рождении детей, если таковые есть.
Документы об образовании заявителя - дипломы, сертификаты и так далее.
Бумаги, подтверждающие уровень доходов по месту работы и из других источников - алименты, средства от сдачи недвижимости, финансовая помощь и прочее.

Редкий банк ограничивается таким скромным перечнем. Как правило, к нему добавляется что-то еще, нужное для ипотеки, что значит, что дополнительные бумаги повысят шансы на оформление кредита.

Возможные варианты:

Паспорта всех ближайших членов семьи, свидетельства о смерти на уже ушедших в мир иной.
Копии пенсионных удостоверений и справки о размере пенсионных выплат на нетрудоспособных пожилых родственников (родители, бабушки и дедушки).
Справка из паспортного стола о регистрации по месту жительства.

Наличие какого-либо ценного имущества (другой недвижимости, автомобиля или другого транспортного средства и так далее) будет большим преимуществом, повышающим вероятность одобрения ипотеки на нужную сумму. Так что в и без того уже обширный перечень бумаг следует включить документы, подтверждающие право владения таким имуществом - свидетельство о собственности, договор купли-продажи, выписки из соответствующих реестров и прочее. При наличии счетов в других банках надо будет предоставить выписки движения средств по ним.

Отдельные кредитные организации могут запросить чеки об оплате коммунальных услуг по текущему месту жительства для оценки платежеспособности и благонадежности клиента. Для предпринимателей к перечню добавляются уставные документы их предприятий, бухгалтерские выписки и иные бумаги, подтверждающие, что бизнес доходен и достаточно устойчиво развивается.

Если для первого взноса или оплаты части кредита будут использоваться средства материнского капитала, то к списку документов добавится сертификат на него. Помимо этого, потребуется получить в отделении Пенсионного Фонда справку, где будет указан остаток средств этого капитала.

Сроки, проценты и прочие нюансы

Оформляя ипотеку на квартиру, важно помнить, что для ее получения существует возрастной ценз. Однозначно не дадут кредит на жилье тому, кто не достиг 21 года. Предельный возраст тех, кому одобрят ипотеку, варьирует. Ипотечный кредит для приобретения дома или квартиры является долгосрочным и может выплачиваться в течение 30 лет. Банк учитывает обеспечение клиента средствами для погашения обязательств.

Чем выше первоначальный взнос , тем более выгодными будут условия погашения. Важно при составлении договора обращать внимание на очередность погашения платежей и возможность выплатить сумму долга досрочно. Сразу оговариваются возможность воспользоваться отсрочкой платежа и условия ее предоставления.

Частично обязательства перед банком могут быть погашены за счет средств материнского капитала. Особые условия предоставления займа и у военнослужащих.

Благодаря государственной поддержке проценты на приобретение квартиры в новостройках ниже, чем на жилье вторичного рынка. Это также стоит учитывать. Такая ипотека в простых словах будет иметь более выгодные и привлекательные условия.

Всегда следует помнить, что отказ на одобрение в одном из банков не означает, что получение займа в другом невозможно. Обратиться за получением одобрения можно в несколько банков, выбрав для себя в итоге оптимальный вариант. Желание иметь собственный угол может стать реальностью. Главное, подойти к выбору разумно, вооружившись всей необходимой информацией, понимая, что это такое – ипотека – и как грамотно с ней работать.

Ипотека: что это такое и как ее взять

жилой дом;
участок земли;
дачу;
квартиру;
другие объекты.

Основные характеристики ипотечного кредита:

выдача на длительный срок (5-50 лет);
назначение;
относительно низкие процентные ставки;
оформляется в строгом соответствии с ипотечным законодательством.

Виды ипотечных программ

Из того, что нужно знать про ипотеку, важными являются сведения о видах ипотечных программ:

стандартные;
социальные;
«Молодая семья»;
для военнослужащих.

Виды стандартной ипотеки

На покупку жилья на вторичном рынке. Привлекает этот вид оптимальными процентами, относительно небольшим сроком оформления, приемлемыми для большинства условиями. Отличается от других видов требованием обязательного титульного страхования.
На недвижимость, находящуюся в процессе строительства. Жилье можно купить на этапе строительства, но застройщика должен одобрить банк. Процентная ставка здесь самая высокая, но само жилье оценивается несколько ниже.
На приобретение участка земли. Заемщик отдает банку в залог равноценную по стоимости недвижимость, а на приобретенном участке может начать новое строительство. Пока ипотека не будет погашена, у финучреждения находится в залоге все, что застройщик возвел на приобретенном участке.
На строительство дома. Можно получить деньги под залог, если у человека имеется собственный участок под застройку. При рассмотрении заявления принимают во внимание принадлежность земли к конкретной категории. В залог идет участок, возводимое жилье и другие сооружения, находящиеся на земле.
На недвижимость за пределами города. Программа предусматривает приобретение загородного дома, таунхауса или коттеджа. Обычно такое жилье находится в экологически чистой зоне, а предложения разрабатывают кредитные организации совместно с застройщиками.

Социальная ипотека

молодые семьи с двумя и более детьми;
семьи, где живет инвалид, поставленный на учет до 1 января 2015 г.;
работники культуры, спорта, соцзащиты;
ветераны;
работники научных центров с государственным статусом;
сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Субсидируется социальный заем несколькими способами:

государственное жилье продается по заниженной цене;
дотируются проценты по кредиту;
предоставляется субсидия на часть ипотеки.

Решение о применении той или иной формы социальной ипотеки принимают региональные власти.

Ипотека для молодой семьи

Военная ипотека

Если вы выбрали кредитную организацию, то соберите о ней информацию.
Внимательно ознакомьтесь со всеми документами.
Делайте ксерокопии или снимайте документы на камеру мобильника.
На ознакомление с договором приходите если не с юристом, то хотя бы с рассудительным помощником.
Попросите сразу представить все документы, которые подлежат подписанию. Так вы сможете сопоставить их и внимательно прочитать.

сравните процентные ставки, рассчитайте, во что обойдется заем, воспользовавшись ипотечным калькулятором;
узнайте, есть ли возможность досрочного погашения и не возьмут ли за это дополнительную комиссию;
выясните, какие комиссионные берут за банковские транзакции;
изучите все нюансы условий, на которых осуществляется страхование, не увеличится ли процентная ставка, если вы откажетесь страховаться на добровольных условиях;
прочитайте, на каких условиях финансовая организация применяет радикальные меры к заемщику из-за просроченных платежей.

5 основных условий для получения ипотечного кредита

Получить заем в банке непросто. Кредитные компании выдвигают много требований. Вот основные из них:

Возраст - начиная с 21 года на день получения кредита и 65 лет на время полного погашения.
Стабильная работа - на последнем месте не менее полугода.
Уровень дохода - месячный его размер должен быть большим в 2,5 раза, чем регулярный месячный взнос. Учитывается не только заработок заемщика, но и его семьи.
Подтверждение наличия суммы, необходимой для начального взноса. Обычно это от 10 до 30%.
Созаемщики - нужны, когда размер дохода самого заемщика не удовлетворяет банк.

Что нужно знать, беря ипотеку

Вопрос жилья или другой покупки решается оперативно.
Льготные ипотечные договоры экономически выгодны.
Надежное вложение средств, т. к. если приобретена недвижимость, то она имеет тенденцию дорожать.

Отрицательные стороны ипотеки:

Собственник ограничен в правах. Пока долг не погашен, он ничего не может сделать без разрешения кредитора.
Большая переплата, первоначальная стоимость жилья или другого объекта возрастает почти в 2 раза на момент погашения долга.
Выплата ежемесячных взносов на протяжении длительного срока.
Невыполнимые, для некоторых потенциальных заемщиков, требования со стороны финучреждений.
Постоянная угроза форс-мажорных обстоятельств, при которых недвижимость можно потерять.

Легко ли получить одобрение

Как получить одобрение на выгодных условиях: 3 нюанса

некоторые банки предоставляют на выгодных условиях кредиты для покупки жилья определенных застройщиков;
значительно меньшим станет процент по ипотеке при большом первоначальном взносе;
более выгодными будут условия кредитования и для клиентов банка (получающих зарплату на карточку).

Какие документы понадобятся?

Заявление. Его можно заполнить как на месте в отделении банка, так и заранее, скачав с официального сайта кредитного учреждения.
Анкета банка - у разных банков она будет выглядеть по-своему.
Копия паспорта заявителя (для сверки надо будет предъявить оригинал).
Копия свидетельства ИНН.
Ксерокопия СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании в виде зеленой ламинированной карточки).
Для мужчин призывного возраста - копия военного билета.
Если заявитель состоит в браке - подтверждающие это документы, а также брачный контракт при его наличии.
Свидетельства о рождении детей, если таковые есть.
Документы об образовании заявителя - дипломы, сертификаты и так далее.
Бумаги, подтверждающие уровень доходов по месту работы и из других источников - алименты, средства от сдачи недвижимости, финансовая помощь и прочее.

Возможные варианты:

Паспорта всех ближайших членов семьи, свидетельства о смерти на уже ушедших в мир иной.
Копии пенсионных удостоверений и справки о размере пенсионных выплат на нетрудоспособных пожилых родственников (родители, бабушки и дедушки).
Справка из паспортного стола о регистрации по месту жительства.

Сроки, проценты и прочие нюансы

Чем выше , тем более выгодными будут условия погашения. Важно при составлении договора обращать внимание на очередность погашения платежей и возможность выплатить сумму долга досрочно. Сразу оговариваются возможность воспользоваться отсрочкой платежа и условия ее предоставления.

Ипотека простыми словами представляет собой заем, главной особенностью которого является закладывание недвижимого имущества, принадлежащего должнику. По условиям ипотечной ссуды, если кредитополучатель не сможет вернуть в оговоренные договором сроки определенную денежную сумму, кредитор сможет на законных основаниях реализовать заложенное имущество и погасить имеющуюся задолженность.

1.
2.
3.
4.
5.

Ипотека — кредит, оформленный под залог недвижимого имущества.

Ипотека простыми словами

Недвижимым имуществом является:

земельный участок,
квартира,
жилой дом,
и любое другое строение, упомянутое в перечне Закона об ипотеке.

Ипотека позволяет приобрести личные квадратные метры для проживания на условии залога этого имущества. Заемщик может проживать в квартире, пользоваться всеми предоставляемыми благами, однако долгие годы он обязан ежемесячно выплачивать банкуу конкретную сумму, установленную договором и состоящую из процентов и тела кредита. Если пользователь на любом из этапов оплаты лишается возможности выполнять принятые на себя обязательства, он лишается жилья, т.к. кредитор имеет полное право продать залоговое жилье, чтобы погасить долг по кредиту.

В чем суть, что значит ипотека, почему ее стоит брать, чего опасаться?

При оформлении ипотеки происходит своеобразный взаимозачет. Продавец жилья выручает за него деньги, а покупатель получает в личное распоряжение свои желанные квадратные метры.
Исключением является долевое строительство. Тут ипотека представляет собой денежные взносы в определенный строительный кооператив, предусматривающий передачу денег третьим лицам за квартиру либо домостроение, которого еще нет. Перед тем как пойти на такую сделку, кредитор, сотрудничая со страховой компанией, выясняет, насколько юридически безопасна сделка. Поэтому, приобретая жилье в новостройке в ипотеку, покупатель не остается один на один с продавцом, гарантирована профессиональная поддержка в лице банка.

Существует несколько простых советов, которым должен следовать любой потенциальный заемщик:

Лучше всего пользоваться услугами проверенных, известных банков.
Стоит обратить особое внимание на условия кредитования. Основным является размер процентной ставки.
Рекомендуется одновременно подать заявку в разные банки, чтобы выбрать наиболее приемлемый вариант.
Заемщик предварительно должен разобраться в нескольких понятиях, в том числе научиться отличать аванс от задатка, т.е. понимать юридическую разницу между ними.

Важно не только знать, что такое ипотека, но и как ее оформить с минимальным риском для своего личного благосостояния.

Требования к заемщику

Требования к трудовому стажу

Чтобы оформить ипотеку, вы должны иметь общий трудовой стаж не менее одного года. Также нужно непрерывно и официально работать в течении последних 6 месяцев. Чем больше трудовой стаж на одном месте, тем выше шансы одобрения ипотеки. Любая банковская организация расценивает этот факт, как гарантию бесперебойной оплаты ежемесячных платежей. Большое значение имеет деятельность, занимаемая должность, репутация компании, где трудится заемщик.

Основные требования к возрасту

Критерии оценки платежеспособности клиента

После получения одобрения по ипотеке необходимо оформить страховку на жизнь и потерю трудоспособности. Страховаться нужно ежегодно до момента полного погашения займа.

Из-за чего отказывают в оформлении ипотеки

В основном причины отказа следующие:

Низкий официальный доход. Многие банковские организации не учитывают официально неподтвержденные доходы.
Ложная информация: если обнаружиться, что собранная информация не соответствует действительности, банк скорее всего откажет.
Плохая кредитная история.
Наличие судимости у потенциального заемщика, причем не важного какого вида.

Банковские организации со всей строгостью относятся к процедуре проверки потенциального клиента. Все объясняется тем, что кредит выплачивается не один десяток лет.

Что нужно, чтобы оформить ипотеку

Если вы узнали, что банк одобрил вашу заявку на ипотеку, вы начинаете думать о выборе жилья. Не рекомендуется тратить на это слишком много времени, т.к. одобрение свой срок.

Для оформления ипотечного договора нужно собрать большой пакет документации, а именно:

Правовые бумаги на жильё, которое вы собираетесь приобрести.
План, а также тех-паспорт квартиры.
Формы №9 и №7.
Бумага, подтверждающая отсутствие коммунальной задолженности на данной квартире.
Документ об отсутствии каких-либо обременений.
Чтобы прописать детей, не достигших совершеннолетнего возраста, нужно разрешение от службы опеки и попечительства.

Как разделить ипотечный кредит при разводе

При покупке квартиры в браке, недвижимость считается совместно нажитым имуществом. При разводе она делится пополам. Долг по ипотеке делится поровну, причем неважно на кого оформлялся кредит.

При этом банк должен дать согласие на раздел нажитого имущества и кредитного договора. Если квартира однокомнатная, то банк может не дать согласие на раздел, т.к. квартира не может быть переоформлена в залог. В этом случае платить ипотечный кредит будет человек, который оформлял его.

Отвечая на вопрос что такое ипотека, мы рассмотрели все основные моменты ипотечного кредитования. Перед тем как брать на себя обязательства по выплате этого кредита важно понимать все нюансы и риски.

Что такое ипотека и в чем ее отличие от ипотечного кредита? Какие виды ипотечных кредитов представлены в банках? Специальные ипотечные программы – что это и на кого они рассчитаны? Что нужно для получения ипотеки? Как банк оценивает заемщика и принимает решение по кредиту? На эти и многие другие вопросы дает ответ данная статья.

По данным АИЖК за 2017 г. в РФ выдано более 1 млн. ипотечных кредитов с общей суммой 2 трлн. руб. Это почти на 40% больше предыдущего года. Доля жилищных сделок с ипотекой составила 35%. В новостройках каждая вторая сделка заключается с ипотекой.

Население России приобрело 2,85 млн. жилых помещений. 1 млн. семей улучшили жилищные условия с помощью ипотеки.

Рынок ипотеки развивается стабильно. Средняя ставка по ипотеке снизились к концу 2017 г. до 9,79%.

Ипотека и ипотечный кредит

Понятие «Ипотека» отличается от понятия «Ипотечный кредит», хотя многие думают, что это одно и тоже.

Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.

Ипотечный кредит – это получение у банка денег под залог недвижимости.

Не каждый залог является ипотекой. Ипотека имеет публичный характер: органы, регистрирующие сделку, делают записи о залоговом обременении. В свидетельстве о госрегистрации права будет отметка об ипотеке.

Нажмите для увеличения изображения

Ипотека оформляется на недвижимость заемщика. Он является собственником и пользуется недвижимостью. Но на нее накладываются ограничения. Продать или подарить жилье без согласия кредитора не получится.

Признаки ипотечного кредита, отличающие его от неипотечного

1 Залог – главный признак ипотеки. Кредит считается ипотечным, только когда он выдан под залог недвижимости.

Например , потребительский кредит, выданный под залог имеющегося жилья, является ипотечным. А кредит, выданный на покупку квартиры без оформления залога, не ипотечный.

Важно . В залог может быть оформлена не только приобретаемая, но и уже имеющаяся недвижимость.

Например , в ипотечном кредите на строительство дома, будущий дом залогом являться не может. Поэтому банк потребует оформить залог другой, уже имеющейся собственности.

2 Ипотека регламентирована Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ .

3 Ипотека подлежит государственной регистрации.

4 Ипотечный кредит – целевой. Он оформляется для приобретения дома или квартиры. Потратить деньги на что-то другое не получится.

Важно . Есть варианты оформления ипотеки на покупку другого имущества или услуг. Например, предметов роскоши или на оплату обучения. Но в России эти варианты распространения не получили.

5 Сумма ипотечного кредита обычно гораздо больше, чем потребительского.

6 Длительный срок кредита. В большинстве российских банков до 30 лет.

7 Пониженные ставки, относительно потребкредитов.

Например , В Сбербанке можно оформить ипотеку по ставке от 6 до 11,5%, а потребкредит имеет минимальную ставку 11,5%.

Слово «Ипотека» впервые прозвучало в Греции примерно в 5 000 году до н. э. Древние греки могли получить заем под залог имеющейся земли. Чтоб смекалистый землевладелец не оформил несколько кредитов под залог одного участка, на участке ставили специальный столб. На нем размещали всю залоговую информацию. Именно этот столб древние называли ипотекой.

В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.

Первый банк назывался Государственный Банк для Дворянства. Одновременно появилась Страховая экспедиция. Это первая организация для страхования залогов. Залогом оформлялись помещичьи имения, вместе с крепостными.

Например , залог 432 десятины земли на Псковщине, с тридцатью семьями крестьян, постройками и хозяйством было оценен в 3475 серебряных рублей.

В 1861 г. после отмены крепостного права ипотека получила новый импульс развития. Освобожденные крестьяне нуждались в земле. Для этого требовался кредит. Они получали его в пределах 80% стоимости надела на 49 лет.

На границе XIX – XX вв. появляются земельные банки. Они выдавали кредиты с оформлением закладных – ценных бумаг, котировавшихся на бирже. В стат. сборнике «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» закладные отмечены, как способ «первоклассного помещения капитала».

На современном этапе, развитие началось в 90-е гг. ХХ в. В 1998 г. принят закон «Об ипотеке».

С 2005 г. ипотечный рынок приобретает стремительный рост.

Экономический кризис 2008 – 2010 гг. притормозил развитие. Доходы населения сократились. Людям стало сложно выплачивать ипотечные кредиты. Для банков это обернулось резким ростом просрочки. Банкиры ужесточили требования к заемщикам.

Кризис 2014, основные причины которого связаны с введением санкций и скачком доллара, снова притормозил развитие. Особенно пострадали от кризиса валютные ипотечники. Подробнее об этом в разделе “Валютная ипотека: особенности, риски”.

В настоящее время рынок ипотеки развивается стабильно, объем выдачи кредитов растет, ставки снижаются.

Механизм ипотечного кредитования

Участниками ипотеки являются:

кредитор;
заемщик;
застройщик;
оценщик;
страховщик;
государственные органы регистрации ипотеки в лице Росреестра.

Ипотечный механизм охватывает три процесса, относящиеся к трем типам рынков:

1 Выдача ипотечного кредита происходит на рынке ипотечных кредитов . Это первичный ипотечный рынок. Основные его участники: кредитор и заемщик. Подробнее схема ипотечной сделки показана далее в разделе «Этапы оформления ипотеки».

2 Затем следует вторичный ипотечный рынок на котором происходит привлечение инвестиций.

Банку, выдающему ипотечные кредиты, необходимо возобновлять ресурсы, чтобы иметь возможность выдавать новые кредиты. Вторичный ипотечный рынок решает эту задачу. На нем ипотека рассматривается в качестве закладной.

Закладная – это ценная бумага, которую оформляет банк по ипотечному кредиту. Закладная дает владельцу право на платежи заемщика в погашение ипотеки.

На вторичном ипотечном рынке банк продает закладную другому инвестору (покупателю бумаги). Продавая бумагу, он отдает инвестору право на процентный доход по кредиту, в обмен на которое получает дополнительные инвестиции, направляемые на выдачу новых кредитов.

3 Третий тип рынка – это рынок недвижимости на котором встречаются продавцы и покупатели, а также сопутствующие лица (риэлторы, оценщики, страховщики и др.) Здесь осуществляются сделки купли-продажи.

Взаимодействие рынков и участников ипотеки показано на рисунке.

Теперь давайте расшифруем рисунок:

1 Взаимодействие между банком и заемщиком:

заемщик обращается за кредитом;
банк его одобряет;
стороны заключают договор;
банк выдает кредит;
заемщик возвращает кредит.

2 Взаимодействие заемщика с другими участниками:

с продавцом недвижимости оформляется сделка купли-продажи.
риэлтор (если есть) оказывает посреднические услуги;
оценочная фирма проводит оценку залога;
страховая организация страхует залог, право собственности на него и жизнь заемщика;
госорганы регистрируют сделку.

3 Взаимодействие банка с другими участниками:

возможна договоренность с застройщиком, страховщиком, риэлтором и оценщиком.

4 Продажа закладной инвестору.

Важно . Не всегда банк продает закладную на ипотечном рынке. Он может оставить ее у себя.

Роль ипотеки в экономике

Благодаря ипотеке жилье становится более доступным для обычных граждан, не имеющих возможности купить жилье за полную стоимость. Это приводит к увеличению объемов строительства. Строительство требует материалов. Поэтому происходит оживление предприятий, производящих стройматериалы. Попутно развиваются предприятия в сферах дорожного строительства, деревообработки и изготовления мебели и другие.

То есть ипотека способствует росту экономики, увеличивает занятость населения за счет новых рабочих мест в сфере строительства и ремонта.

Для заемщика ипотека решает жилищный вопрос. Желание обладать жильем без ограничений в правах, стимулирует заемщика платить кредит вовремя и даже с опережением. Для этого он стремится к получению соответствующего дохода.

Для банков ипотека – продукт «локомотив». На ипотечные кредиты в 2017 г. приходится 44% всех банковских кредитов населению (данные АИЖК).

Преобладание ипотечных кредитов объясняется их надежностью. Залоговый и застрахованный кредит безопаснее для банка.

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества:

Возможность получить собственные квадратные метры при отсутствии денег. Нет необходимости копить и нести потери от инфляции.
Возможность зарегистрироваться (получить прописку) в купленной квартире и жить в ней.
Небольшой первоначальный взнос. Например, в ВТБ и Газпромбанке от 10%.
Юридическая чистота покупаемой недвижимости (это проверяют в юр. отделе банка и в страховой.).
Длительный срок кредита позволяет уменьшить платеж и сбалансировать семейный бюджет. Правда, с увеличением срока растет переплата.

Например , кредит миллион рублей под 10% годовых. При сроке 10 лет заемщик выплатит банку 586 тыс. процентами, а при сроке 30 лет – 2 млн. 159 тыс.

При отсутствии собственного жилья придется платить за аренду, стоимость которой обычно растет во времени. Стоимость съема жилья часто сопоставима с платежом по ипотеке. Лучше платить, выкупая свои метры, чем просто их арендуя.
В съемном жилье нельзя делать перепланировку. При ипотеке – можно! Правда процедура осложняется получением согласия от страховщика и кредитора.
Экономия. Если попасть под спец. программу, ипотека становится дешевой.
Возможность получения мат. капитала для первого взноса или погашения кредита.
Право на досрочное погашение.
Ипотека защитит от роста стоимости строящейся недвижимости.

Случай из жизни

Ангелина: «Мы решили купить квартиру в строящемся доме. Решающим фактором была – цена – на порядок ниже готового жилья. В итоге на свои деньги мы получили больше квадратных метров.

Первично я мониторила рынок в марте, наша квартирка стоила 2900. Но застройщик повышал цену ежемесячно. В итоге, когда мы были полностью готовы к сделке, в ноябре, платить пришлось уже 3350.»

Налоговый вычет.

Налоговый вычет оформляется при покупке жилья, в том числе ипотечного. Размер вычета зависит от стоимости квартиры, но она не должна превышать 2 млн. руб. С двух миллионов можно вернуть 260 тыс. руб. (13%). Дополнительно вычет можно оформить на уплаченные банку проценты.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Вычет получают двумя способами:

Возврат уплаченного подоходного налога.
Прекращение уплаты подоходного налога до конца года.

Ирине за год начислили заработную плату на сумму 381 072 руб., с которых был уплачен подоходный налог в размере 49 539 руб.

Ирина оформила ипотеку на квартиру стоимостью 1 млн. 800 тыс. руб. Максимальный размер вычета с данной квартиры составляет 234 тыс. руб. (13% от стоимости жилья). За год Ирина выплатила банку проценты по ипотеке на сумму 192 тыс. руб. Налоговый вычет с процентов составляет 24 960 руб. (13% от суммы уплаченных процентов).

Ирина решила вернуть уплаченный подоходный налог в сумме 49 539 руб., направив его сначала на вычет по уплаченным процентам в сумме 24 960 руб. и оставшуюся часть в размере 24 579 (49 539 за минусом 24 960) на вычет исходя из стоимости жилья.

Общий вычет, приходящийся на квартиру, был 234 000 руб. Получение Ириной 24 579 руб., уменьшило вычет до 209 420 руб. Эту сумму Ирина сможет возместить в последующие годы за счет уплаченного подоходного налога. Дополнительно она сможет получить вычет по уплаченным в последующие годы процентам.

Заработок на недвижимости от сдачи в аренду. Такое возможно, если в собственности уже есть жилье. Если даже заработка не будет, то квартира сама себя окупит. В худшем случае – покроет часть расходов по ипотеке.

Случай из жизни

Катерина, жительница Челябинска, купила квартиру для своей маленькой дочки. Накопив за 2 года 150 тыс. руб. на первоначальный взнос, она оформила ипотеку на маленькую квартиру в новом отдаленном районе. Стоимость квартиры 1 100 тыс. руб. Банк предоставил Екатерине кредит в размере 950 тыс. на 15 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке 10 209 руб.

Со слов Екатерины: «У нас обычная семья, возможности купить квартиру – нет, а обеспечить детей жильем хочется. Я сдала квартиру за 9 500 плюс коммуналка. Арендная плата почти полностью покрывает платеж по ипотеке. Через пару лет – увеличу (смеется)… Конечно, это самая маленькая квартира и расположена она далеко. Но главное – она есть! И через 15 лет, если не погасим раньше, дочь сможет в ней жить! А дальше, пусть заботится о расширении сама!»

Возможность рефинансирования при снижении процентной ставки.
Возможность уменьшить платеж при ухудшении ситуации. Например, за счет увеличения срока кредита или . В последнем случае платеж по ипотеке снижается за счет того, что платят только проценты. Но это существенно увеличивает переплату.

Случай из жизни

Иван: «Ипотека изначально была на 25 лет, пять лет платил ровно. Выбила из колеи мамина болезнь. Потребовалось много денег на операцию и восстановление. Возникли сложности с платежами по ипотеке. Пришел в банк, объяснил как есть. Все мы – люди. Предложили кредитные каникулы на год. Согласился, это снизило сумму платежа с 18 174 до 15 693. Немного, но уже проще.

Сразу не вник в нюансы, голова шла кругом. Потом, когда маме стало легче, вернулся к своему ипотечному вопросу. Получается, плачу на 2 481 меньше в месяц. А долг то заморожен, не уменьшается. В итоге за год нужно отдать банку 188 тыс. процентами. И долг остается там же, не уменьшается!!! Жестко! Но главное – маму вытащили!!! А кредитные каникулы я отменил через 7 месяцев – и так переплата зашкаливает».

Недостатки:

Сложность оформления.
Необходимость первоначального взноса. Иногда можно взять кредит и без него, но это дороже.

На льготы могут претендовать специалисты:

возраста до 35 лет (иногда до 40 для научных сотрудников);
имеющие профильное образование, полученное на очном отделении не более года назад;
работающие по специальности в бюджетном учреждении (трудоустройство первичное).

Формы поддержки молодых специалистов:

Основные варианты льгот:

1 по федеральной программе «Жилище»;

Программа разработана в 2002 г. и действует до 2020 г. включительно. В рамках программы государство финансирует 30-40% стоимости дома или квартиры.

Участники – молодежь (семья или одинокий человек) до 35 лет, должны иметь средства на первый взнос по ипотеке (от 10%).

Для участия в программе следует обратиться в местную администрацию.

2 по региональным программам;

Муниципалитет выкупает недвижимость у частных застройщиков и формирует фонд доступного жилья.

Важно , программы, условия участия и варианты льгот отличаются в разных регионах. Для уточнения информации следует обратиться в местный муниципалитет.

Например, Правительство Московской области разработало программу для:

врачей государственных и социальных учреждений;
учителей государственных и муниципальных организаций;
молодых ученых и специалистов.

Программа охватывает работающих специалистов, и тех, кто готов переехать в Московскую область для работы по открытым вакансиям. Подробнее о программе можно узнать .

3 по корпоративным ипотечным программам.

Некоторые предприятия заключают договор с банком и компенсируют ему пониженную ставку по кредиту. Этим они обеспечивают долгосрочное сотрудничество молодых специалистов.

Особенности программы:

фиксированная ставка от 5,1 до 6,35% (самая низкая для надежных клиентов и участников зарплатного проекта);
надбавка 1% при отказе от страхования жизни;
возможность подтвердить доход по форме банка;
отсутствие комиссий и беспрепятственное досрочное погашение.

Основные этапы оформления ипотеки

Этап #1: Предварительный этап

Заемщик должен собрать и проанализировать информацию по кредитным предложениям и возможным льготам. Оценить вероятный размер кредита при имеющемся доходе. Это можно сделать с помощью любого ипотечного калькулятора.

На этом же этапе заемщик собирает необходимые документы и подает заявку. Лучше подать заявки в несколько банков, дождаться одобрения и выбрать вариант.

Часто люди обращаются за помощью к посредникам. Оформление ипотеки – сложный поэтапный процесс. Посредники значительно упрощают жизнь, сопровождая все этапы сделки. Но важно уметь считать самому, чтобы ипотека была действительно выгодной. Кроме того, за услуги посредника придется заплатить.

Случай из жизни

Алена: «Доход у меня хороший, но по большей части неофициальный. Поэтому я обратилась в агентство «Выбор» для помощи с ипотекой. Стоимость услуг составила порядка 40 тыс. Обещали, что проблем не будет, у них свои связи с банками. Через несколько дней позвонили – ипотека одобрена. Какой-то башкирский банк – сейчас даже название не вспомню – в итоге ни разу его не посетила. Обрадовалась я, стала искать квартиру. Нашла, агентство подготовило всю документацию. Кредит выходил на 30 лет под 14%. Платеж в районе 20 тыс.

За четыре дня до назначенной сделки решила зайти в пару банков сама и посмотреть условия.

Ситуацию не скрывала, честно говорила, что платить ипотеку смогу, но официально не весь доход будет подтвержден. В Альфабанке приняли мою заявку. Я очень просила рассмотреть быстро. Так как сделка уже назначена и из Германии прилетает собственница – продавец моей квартиры.

Рассмотрели быстро, одобрили и ставку предложили ниже.

Кстати отдельная благодарность сотрудникам банка. Меня уговорили снизить срок ипотеки. Я хотела на 30 лет, чтоб платеж был поменьше – 18 100 руб. На 10 лет ставка была меньше, платеж получился 23 489 руб. В итоге я переплатила банку 1 млн с небольшим, а за 30 лет вышло бы более 3,5 млн. Разница огромная! Хотя платежи стали большие. Особенно сложно было в начале».

Этап #2: Оценка заемщика

Банк уточняет данные заемщика, оценивает его доход, проверяет кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность документов и наличие судимостей.

Случай из жизни

Наталья, начальник доп. офиса УБРиР: «Иногда клиенту не хватает подтвержденного дохода для одобрения кредита. Есть люди, которые просто рисуют печать и делают распечатку на цветном принтере. Это вскрывается сразу. У каждого специалиста есть кнопка, он ее незаметно нажимает. И пока специалист беседует с клиентом, служба безопасности вызывает полицию. Потом под ручки провожают гражданина до полицейской машины. Такие случаи не единичны.

Другое дело, когда в справке настоящая печать. Мы понимаем, что клиент может договориться с работодателем и увеличить доход. Проверить это невозможно. Но если работодатель ставит печать и подпись, то при возникновении проблем, можно будет с ним взаимодействовать. Поэтому, если видим – клиент хороший, платежеспособный, и печать нормальная, кредит одобряем».

На этом этапе возможны звонки из банка для уточнения информации и приглашение на повторное собеседование.

В результате будет принято решение по кредиту.

Этап #3: Поиск жилья

Обычно на это дается 3 месяца. Подобрав приемлемый вариант недвижимости, заемщик собирает на него документы и приносит в банк для одобрения.

Независимая оценочная компания проводит оценку стоимости жилья и выдает заключение.

Объект проверяет юридическая служба банка и тоже составляет заключение.

Этап #4: Решение по ипотеке

Все документы на заемщика и по залогу (приобретаемая недвижимость) собирают вместе. Их рассматривает кредитный комитет с представителем страховой организации и принимается окончательное решение по ипотеке.

Этап #5: Сделка

На этом этапе участники сделки подписывают документы:

договор купли-продажи – оформляет заемщик и продавец;
кредитный договор и договор ипотеки (залога) – оформляет заемщик и банк;

Важно . Договор ипотеки обязательно регистрируется в гос. органах.

договор страхования – заключает заемщик и страховая организация.

После этого банк выдает ипотечный кредит. Он может передать всю сумму наличкой, или через . Иногда используют (заемщик вносит на специальный счет в банке, и после регистрации сделки, банк отдает деньги продавцу).

Если продавец – организация, например, застройщик, деньги переводят по безналу.

Случай из жизни

Женя: «Моя ипотека была размером 1,5 млн. Я ожидала приглашения в кассу почти 2 часа. Как потом объяснил сопровождающий меня сотрудник, ждали инкассаторскую машину, которая везла мою наличку. В кассу пригласили меня и продавца. Дали нам машинку для пересчета. И выдали кучу денег. Никогда вживую столько денег не видела! Сначала я их пересчитала, потом продавец – милая женщина средних лет. У нее руки тряслись. Она сложила деньги в спортивную сумку и вышла. Ее ждали два парня, втроем они покинули банк. Не хотела бы я идти по улице с такой суммой денег…»

Сбербанк предоставляет сервис безопасных расчетов по ипотеке стоимостью 2 тыс. руб. Покупатель переводит деньги на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. Затем банк делает запрос в Росреестр о регистрации сделки и после регистрации перечисляет деньги продавцу.

Этап #6: Госрегистрация

Это переход права собственности на недвижимость. Обычно госрегистрация длится до 5 дней.

Сбербанк предлагает сервис электронной регистрации сделки. Документы в Росреестр готовит и отправляет в электронном виде банк. Клиент получает документы с электронной отметкой о госрегистрации на электронную почту.

Что нужно для получения ипотеки

Требования к заемщикам

К созаемщикам предъявляются те же требования, что к заемщикам.

По отдельным кредитным программам могут предусматриваться дополнительные требования. Например, для оформления ипотеки с господдержкой для семей с детьми у заемщика, начиная с 1 января 2018 г. и не позднее 31.12.2022 г., должен быть рожден второй и (или) третий ребенок – гражданин РФ.

Необходимые документы

Первично, для одобрения кредитной заявки потребуется:

заявление;
паспорт;
второй документ (права, военный билет или загранпаспорт);
документы для подтверждения доходов.

Созаемщик (если есть) собирает такой же пакет документов.

После одобрения потребуется:

документы по залогу (покупаемой недвижимости);
документы в подтверждение первого взноса.

Для кредита семьям с детьми, понадобится дополнительно:

подтвердить регистрацию брака (полным семьям);
подтвердить рождение детей;
при наличии созаемщиков, подтвердить родство.

Для использования материнского капитала:

сертификат на него;
справку Пенсионного фонда.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

Андеррайтинг – это процедура проверки банком клиента, оценка его способности вовремя и полностью вернуть кредит.

Помимо стандартных требований к заемщику, в ходе андеррайтинга будут учитываться:

образование;
квалификация;
трудовой стаж;
организация – работодатель с позиции стабильности на рынке.

Клиента рассматривает служба безопасности банка, чтоб удостовериться в отсутствии проблем с законом.

При оценке клиента банк делает запрос или самостоятельно получает информацию:

о кредитной истории;
о наличии исполнительных производств в ФССП (у приставов).

Доход клиента – главное, на что ориентируется банк при расчете размера кредита. Доходы подтверждаются . Но поскольку не все могут подтвердить доход официально, банки допускают вариант справки «по форме банка» или «по форме организации».

Часто специалист банка звонит напрямую в организацию заёмщика и лично разговаривает с её представителем (директором или главным бухгалтером). Так банк подтверждает данные в документах, и получает дополнительную информацию.

По размеру дохода банки определяют размер кредита. Точнее максимальный размер платежа по кредиту. А на основе этого уже сумму кредита и его срок. Эту задачу решает расчет коэффициента П/Д (соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика).

Каждый банк устанавливает свое соотношение. Обычно платеж по кредиту должен забирать до 40 – 50% дохода. Но бывает иначе.

Вот как, например, выглядит коэффициент платеж/доход в одном из крупнейших банков:

Например , при доходе заемщика 18 тыс., он может рассчитывать на кредит, ежемесячный платеж по которому не превысит 9 тыс. (50%). А для дохода 80 тыс., максимальный платеж составит 52 тыс. (65%).

Дополнительно банкиры считают другие коэффициенты.

О/Д – отношение обязательных расходов заемщика к его доходам. Обычно банки устанавливают ограничение до 60%.

Отдельно банк проводит андеррайтинг залога:

юристы банка изучают документацию объекта;
специалист банка может выехать на осмотр недвижимости;
наряду с независимой оценкой недвижимости, банк может провести свою;
банк проверит обременение по объекту на сайте Росреестра.

Затем банк считает коэффициенты:

К/З – соотношение кредита и стоимости залога. Значение варьируется от 10 до 90%.

К/Л – дополнительный коэффициент – соотношение кредита и минимальной (ликвидационной) цены продажи недвижимости.

На основании всех полученных данных принимается решение о выдаче или отказе в кредитовании. При положительном решении определяются условия выдачи. Обычно банк предлагает диапазон условий: сумма кредита привязывается к сроку. Для разных сроков могут использоваться разные ставки процентов. И разный размер первого взноса.

Например , Анна со среднемесячным доходом 45 тыс. руб. и предполагаемой стоимостью квартиры 2 млн. руб. получила следующие варианты условий сделки:

вариант	1	2	3	4
доход	45000
платеж	до 25000
стоимость жилья	2000000
минимальный взнос	10	10	10	15
размер кредита	1800000	1800000	1800000	1700000
срок	30	20	15	10
ставка	10,7	10,7	10,7	9,8
платеж	16735	18213	20121	22278
переплата	4 224 617	2 571 193	1 821 770	973 333

Анна изначально оговаривала с банком взнос 10%. Банк предложил ей 3 варианта на 15, 20 и 30 лет. Отличия в размере платежа. Чем меньше срок, тем больше платеж. Исходя из доходов Анны, максимальный платеж соответствует половине дохода и составляет 22,5 тыс. руб.

Кредит с первоначальным взносом 10% на 10 лет банк не предложил. Потому что в этом случае платеж бы составил 24 490 руб. Анна не прошла бы по доходам. Но в качестве альтернативы банк предложил вариант 4 на 10 лет с взносом 15%. Увеличение взноса сопровождается снижением ставки, платеж будет 22 278 руб.

Увидев переплату, Анна выбрала вариант 4, заняв у знакомых недостающую сумму для оплаты взноса (15% вместо 10%).

Условия ипотеки в основных крупных банках

По данным АИЖК, банками лидерами по ипотеке являются:

Сбербанк.
Группа ВТБ.
Газпромбанк.

Нажмите для увеличения изображения

Рассмотрим основные условия ипотеки у крупных игроков.

Банк	Количество программ	Ставка процентов, %				Срок, лет	Взнос, %
Банк	Количество программ	Строящееся жилье	Готовое жилье	Семейная ипотека	Военная ипотека	Срок, лет	Взнос, %
Сбербанк	9	7,9 – 11,5	8,6 – 11	от 6	9,5	до 30	от 15
ВТБ	6	от 9,5	от 9,3	н/д	от 9,7	до 30	от 10
Газпромбанк	6	9 – 10,4	9 – 10,4	н/д	9,5	до 30	от 10
Россельхозбанк	8	9,45 – 13,5	8,95 – 13	от 6	10 – 10,75	до 30	от 15
Райффайзен	8	9,25	9,25-9,5	н/д	н/д	до 30	от 15
Дельтакредит	9	от 8,24	от 8,25	от 6	н/д	до 25	от 16
ДОМ.РФ	5	от 9,5	от 9	от 6	от 9	до 30	от 20
Абсолют банк	12	8,99 – 14,75	8,99 – 14,75	от 6	н/д	до 30	от 20
Уралсиб	9	от 9,4	от 9,9	от 8,9	10,9	до 30	от 10
Банк Санкт-Петербург	10	от 9,5	от 9,5	н/д	9,75	до 25	от 10

Сбербанк лидирует по процентным ставкам. Но ряд банков, например, Россельхозбанк, имеет спец. программы совместные с застройщиками, по которым ипотеку можно оформить под 5,3% (в таблице не показаны).

Как грамотно оформить ипотеку

Во-первых, нужно определить сумму кредита из таких расчетов, чтоб можно было жить без существенных изменений образа жизни.

Во-вторых, следует задуматься о возможности досрочного погашения, пусть даже небольшими суммами. Это снизит размер переплаты.

В-третьих, если ипотека оформлена, при возможности нужно рассматривать вариант рефинансирования, чтоб уменьшить ставку процента и ежемесячный платеж. Однако, этот вариант не всегда будет выгодным. Например, в конце срока кредита – когда заемщик возвращает банку мало процентов и много по основному долгу, рефинансировать кредит не нужно.

В-четвертых, при оформлении ипотеки, нужно думать о выгодности сделки. Выгодная ипотека – та, по которой переплата будет минимальной.

Для снижения переплаты следует обратить внимание на:

Размер годовой ставки процентов.
Срок кредита. Больше срок – больше переплата.
Размер первоначального взноса. Чем меньше взнос, тем больше риск для банка, поэтому выше ставка.
Валюта займа. Должна совпадать с валютой получения дохода – это снизит риски.
Стоимость оценки недвижимости, госрегистрации, услуг риэлтора (если есть).
Стоимость страхования. Комплексное ипотечное страхование обойдется заемщику дешевле, чем отдельные варианты. При отказе от страховки (можно не страховать жизнь), банк повысит процентную ставку.

При ипотеке страхуют три риска:

жизнь, здоровье и трудоспособность;
имущество (например, от пожара и залива);
титул (риск утраты права собственности на недвижимость).

Случай из жизни

Семья Петровых купила двухкомнатную квартиру у Борисова А.Г. Спустя три месяца, объявился дядя Борисова – Евгений и заявил о своих правах на жилплощадь. Дело дошло до суда.

Выяснилось, что Евгений в квартире имел долю, но во время очередного запоя, отказался от нее в пользу племянника, который продал жилье.

Спустя некоторое время, Евгений заявил, что он не руководил своими действиями, что от доли не откажется и хочет «вернуть все как раньше».

Отказ оформлен нотариально. Но при этом медицинского освидетельствования не было. Суд встал на сторону алкаша.

Петровы не имели средств чтоб выкупить долю. Вопрос встал о продаже проблемной квартиры и покупки новой, меньшей по метражу и в другом районе.

Важно . Ни банк, ни юрист не смогут отследить досконально историю квартиры и определить все возможные проблемы. Юристы просто устанавливают подлинность документов. Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

Комиссия за обслуживание кредита. Ее быть не должно.
Возможность льгот. Льготные условия банки предоставляют для своих зарплатников, работников бюджетной сферы, сотрудников банка или работников организаций – партнеров.
Возможность участия в госпрограммах с пониженной ставкой или оформлением субсидии и маткапитала. Или участия в программах для отдельных категорий граждан: военных, молодых специалистов.
При покупке квартиры у застройщика, следует выяснить, с каким банком он сотрудничает. Скорее всего в данном банке есть спецпредложение.
Величина дохода и способ его подтверждения.
Схема погашения: равные платежи или нет.
Наличие ограничений на досрочное погашение. Это может быть:
мораторий (запрет гасить досрочно в течение какого-то срока);
комиссия за досрочку.

Обычно таких ограничений нет, но все же лучше уточнить заранее.

Ипотека и субсидии

Субсидия – денежная выплата нуждающимся лицам от государства, например для первого взноса или погашения ипотеки.

Основные варианты субсидирования:

1 По программе «Молодая семья». Субсидию до 30% стоимости жилья могут оформить молодые семьи, где есть хотя бы один ребенок. Возраст супругов в которых до 35 лет.

Чтоб оформить субсидию, нужно:

Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

не иметь собственного жилья;
встать в очередь на улучшение жилищных условий;
участвовать в программе «Молодая семья», подав заявление в районную администрацию;
иметь доход для оплаты кредита.

Важно : в 2018 г. внесены изменения в программу. Средства можно потратить только на первоначальный взнос, но не на погашение ипотеки. Жилье должно быть новостройкой или в варианте долевое строительство. Эти новшества касаются семей, которые подали заявку на участие в 2015 г. и позднее.

2 Программа «Жилье для российской семьи».

Программа «Жилье для российской семьи» принята в 2015 г. со сроком действия на 3 года, но в последствие продлена на 2018 г. Программа рассчитана для семейных граждан до 40 лет, нуждающихся в жилплощади (на одного человека приходится до 18 квадратных метров).

По условиям программы, цена на квартиру эконом класса не может превышать 80% среднерыночной стоимости жилья в регионе и 35 тыс. руб. за квадратный метр.

Участники программы получают субсидию, которую можно использовать на первый взнос по ипотеке или оплату существующего займа. Размер субсидии зависит от численности семьи:

2 человека – 600 тысяч рублей;
3 человека – 800 тысяч рублей;
4 человека – 1 миллион рублей.

Семья должна быть платежеспособной и иметь свои деньги для оплаты первого взноса. Допускается использование материнского капитала.

3 Государство субсидирует процентную ставку для семей с детьми.

4 Материнский капитал является мерой господдержки семей.

5 Военнослужащие могут получить господдержку, участвуя в накопительной ипотечной системе.

6 Молодые ученые могут претендовать на помощь государства.

Валютная ипотека: особенности, риски

Валютная ипотека – это ипотечный кредит, оформленный в иностранной валюте. Если курс валюты стабилен – ипотека привлекает низкой ставкой (в 1,5 – 2 раза ниже) и поэтому небольшой переплатой.

По данным Банка России, в 2017 г. зарегистрировано всего 10 сделок валютной ипотеки. Заемщики предпочитают рублевый вариант.

Такой провал рынка валютной ипотеки связан со скачками доллара, которые прочувствовали на себе валютные ипотечники. Наиболее ощутимые скачки наблюдались в 1998, 2008 и 2014 гг. В результате заемщикам пришлось платить в разы больше, чем изначально рассчитывали.

При оформлении ипотеки в иностранной валюте, в договоре указано, что «платеж совершается в рублях по курсу на дату платежа».

Случай из жизни

Артем, имея на иждивении жену, двое детей и мать – инвалида в 2005 г. решил оформить ипотеку. Он выбрал Фора-банк, ипотечный лидер того времени. Артем рассчитал свои возможности и готов был отдавать 50-60 тыс. руб. ежемесячно в погашение кредита. Речь шла о рублевой ипотеке.

Он подал заявку в банк и стал подбирать квартиру. Банк предъявлял жесткие требования к жилью и отклонял варианты один за другим. В результате поиск затянулся на 1,5 года. Не помогли даже риэлторы, услуги которых пришлось оплачивать.

Наконец банк одобрил трешку в Подмосковье. Артем за свой счет внес задаток 1,5 млн. и отказался от съемной квартиры. Но когда он пришел оформлять договор, выяснилось, что банк ему отказал. «Я был полностью раздавлен» – сообщает Артем. И в этот момент сотрудник банка «входит» в его положение и предлагает ипотеку на особых условиях: с пониженной ставкой, но в валюте. Переоформление документов не потребовалось, и договор был подписан.

Осенью 2008 г. Артем пожалел о поспешном решении. Курс доллара вырос, а доход Артем получал в рублях. Тем не менее, первый год семья, ограничивая себя во многом, вовремя вносила платежи. В 2009 г. Артем хотел переоформить кредит на рублевый, но ему было отказано.

В 2014 г. сумма платежа выросла с начальных 57 до 130 тыс. руб. Артем снова хотел рефинансировать кредит и снова отказ. Он запросил выписку из банка с расчетом долга. Оказалось, что его долг стал больше, чем был сначала. А потом бесконечная череда судов.

2014 год, как и 2008, для всех валютных ипотечников был сложным. По стране прошла волна протестов и митингов. В результате по инициативе Минфина и поддержке АИЖК была разработана программа помощи ипотечным заемщикам. Программа запущена в апреле 2015 г. и действовала до мая 2017. Но была возобновлена с августа 2017 г.

Вывод прост: ипотеку нужно оформлять в той валюте, в которой заемщик получает доход. Валютная ипотека может быть востребована теми людьми, кто получает валютные доходы.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Что будет, если не платить ипотеку

Если заемщик перестал вносить платежи по кредиту, банк связывается с ним для выяснения причин неплатежа. Спустя некоторое время, если клиент не выходит на связь, банк продает долг коллекторам или обращается в суд для расторжения договора. Затем залоговую квартиру продают – так банк покрывает свои расходы. При решении вопроса не учитывают наличие иного жилья у семьи и прописанных детей.

Случай из жизни

Нина: «Взяли ипотеку и платили год. Но недавно потеряла работу и не платила по ипотеке около 7 месяцев. Я была в банке, просила их чтоб подождали, когда сама продам квартиру и верну долг вместе с просрочкой…А теперь пришли приставы, сказали что был суд и квартира арестована. И что через 10 дней меня выселят вместе с сыном. Что же мне делать, как быть»?

Важно . Если проданной квартиры будет недостаточно для погашения задолженности, у заемщика может быть изъято и другое имущество.

Однако, это крайняя мера. И если заемщик не бегает от банка и готов к диалогу, банк предлагает варианты решения проблемы.

Это могут быть кредитные каникулы с выплатой только процентов, увеличение срока кредита при снижении размера платежа, реструктуризация или рефинансирование.

При возникновении сложности с платежами лучше не доводить дело до суда. Заемщику следует сразу направить в банк письменное заявление об изменении личных обстоятельств. К заявлению прилагаются подтверждающие документы, свидетельствующие о болезни, увольнении, сокращении и т.п. Как правило, банк идет навстречу заемщику, особенно если сочтет, что в дальнейшем клиент справится с трудностями и вернет долг.

Если банк не идет на изменение условий, остается вариант обратиться в суд с такой просьбой (лучше с профессиональным юристом) или начать процедуру .

Последствиями неплатежей также могут быть:

испорченная кредитная история;
увеличение переплаты (за счет штрафов);
арест банковских счетов и иного имущества;
запрет на выезд за границу.

Выгодно или нет погашать ипотеку досрочно

Досрочное погашение выгодно заемщику, так как снижает размер переплаты. Досрочное погашение может быть полным и частичным.

Важно . Если платежи по ипотеке аннуитетные, при досрочном погашении части кредита следует выбрать вариант:

сократить срок кредита, убрав основной долг из последних платежей;
сделать перерасчет ежемесячного платежа.

Это очень важный вопрос, правильное решение сэкономит Ваши деньги. Разберемся на примере.

Пример . Сумма кредита 2 млн. руб. Ставка 9% годовых. Срок 20 лет. Аннуитетный платеж в этом случае равен 17 995 руб. Аннуитетный платеж включает в себя платежи по возврату кредита (обведены красной рамкой) и по процентам (зеленый).

Нажмите для увеличения изображения

В первом платеже возврат долга составит 2 994 руб. и сумма процентов 15 000 руб. С каждым платежом возврат основного долга растет, сумма процентов снижается.

К концу срока кредита соотношение становится обратным: платим минимум процентов (134 руб. в последнем платеже) и максимум по долгу (17 860 в последнем платеже).

Нажмите для увеличения изображения

Клиент выплатил банку 18 платежей и решил 50 тыс. руб. внести досрочно. Определим, как ему выгоднее поступить. Остаток задолженности перед банком составляет 1 942 521 руб.

В первом случае сокращают срок кредита, убирая последние платежи. В нашем случае это почти 3 платежа. Т.е. 50 тыс. покроет основной долг в последнем (240-м) платеже в сумме 17 860, в 239-м платеже в сумме 17 727 и частично в 238-м платеже. Останется на 238-й платеж непокрытой 3 182 руб. (50 000 – 17 860 – 17 727 – 17 595).

Определим экономию: 133,95 + 266,91 = 401 руб. (это сумма процентов, которые приходятся на два последних платежа – этих платежей попросту не будет).

В чем подвох? Все оставшиеся платежи (кроме последних, которые убрали и первых, которые уже уплачены) придется платить проценты с суммы, рассчитанной изначально. То есть уплата 50 тыс. досрочно никак не повлияет на платеж, на эти 50 тыс. банк также начисляет проценты.

Второй случай . Сохраняем срок кредита и делаем пересчет аннуитетного платежа. Расчет основан на остатке долга 1 942 521, уменьшенном на 50 000 руб. и 222-х платежах (240 за минусом 18 уже уплаченных). В этом случае новый ежемесячный взнос в банк составит 17 531 руб.

Определим экономию: каждый платеж уменьшится на 463 руб. (17 994 – 17 531). За оставшиеся 222 платежа экономия составит 102 786 руб.

Вывод очевиден: при частичном досрочном погашении нужно уменьшать платеж.

Для расчета в интернете есть множество калькуляторов. Они позволяют оценить основные параметры будущего кредита, в том числе:

ежемесячный платеж;
сумму всех платежей;
переплату.

Для этого в соответствующие ячейки вводят данные:

цену квартиры и сумму первоначального взноса;
срок – может быть указан в месяцах или годах;
схема выплат аннуитетная или дифференцированная (если банк дает выбор);
ставку процентов по выбранной программе.

Некоторые калькуляторы дополнительно учитывают страховки по кредиту, стоимость оценки недвижимости и другие траты.

Калькуляторы могут быть универсальными или заточены под конкретный банк. Например, для расчета ипотеки Сбербанка используется такой калькулятор .

Нажмите для увеличения изображения

В поле 1 выбирается подходящая программа Сбербанка, в соответствии с ней выставляются параметры в полях 2-4. Минимальные и максимальные ограничения указываются автоматически для каждой программы.

Затем нужно поставить соответствующую галочку в пунктах 5-8. Эти данные влияют на стоимость сделки.

Справа вверху появятся данные по кредиту. В нашем случае это 2 млн. по ставке 7,4% с ежемесячным платежом 30 578 руб. Чтоб увидеть весь график платежей, следует кликнуть ссылку 9. График откроется всплывающим окном.

Нажмите для увеличения изображения

Заключение

Залог недвижимости (ипотека) – главное отличие ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Недвижимость остается в собственности заемщика. Но его права на распоряжение жильем ограничены.

Банки предлагают стандартные программы кредитования и льготные, с господдержкой или по договоренности с застройщиками.

Основные претенденты на господдержку: молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие и молодые специалисты.

Господдержка возможна через субсидии, материнский капитал, и доплаты банкам за кредитование по низкой ставке.

Перед оформлением ипотечного кредита нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать банк и программу, собрать полный пакет документов.

Погашение ипотечного кредита делает заемщика полноправным хозяином жилья без ограничений в правовом статусе.

Похожие статьи: