Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции? Реконструкции зданий и сооружений: организация работы, расчет сметы и особенности Реконструкция промышленных зданий

Качество и гарантия

Реконструкция различных строений зависит от качества проектных работ, которые необходимо согласовывать. Этой работой приходится заниматься заказчику. Наша компания самостоятельно согласовывает проекты реконструкции.

У наших специалистов есть допуски для производства электромонтажных работ любой сложности, в отдельных помещениях и промышленных комплексах. Если необходимо, мы можем помочь изготовить проектную документацию. В нашей компании большой штат, у нас работают грамотные специалисты: энергетики, электрики, проектировщики и другие, которые всегда готовы к профессиональной работе любой сложности. Мы работаем с использованием самых прогрессивных возможностей, с соблюдением всех мер предосторожности, техники безопасности, ГОСТов, СНиПов. Это очень важно в производстве электроработ, которые связаны с пожарной безопасностью и жизнями людей.

Мы уверены в качестве тех работ, которые нам поручают, что подтверждается предоставляемой нами гарантией, выполнением послегарантийного обслуживания объектов.

Кроме того, у нашей компании есть штат специалистов высокой квалификации, которые выполняют работы, ориентируясь на проектирование, и строят системы канализации и водоснабжения. Мы работаем в полном соответствии с современными российскими стандартами, лучшими мировыми практиками. Мы прокладываем водопроводные сети, внутренние и наружные, устанавливаем сантехническое оборудование, монтируем водозаборные узлы (ВЗУ), очистные сооружения, канализационно-насосные станции. Строим канализационные сети и ливневые канализации.

В современную реконструкцию зданий входят очень трудоемкие и сложные работы. Для этого требуется ответственный и индивидуальный подход, обширные знания, большой практический опыт. Наша компания является идеальным исполнителем, который отвечает самым высоким требованиям.

Порядок работ

Следует помнить о том, что в комплекс задач по реконструкции входят не только ремонтные и строительные работы, но и длительная разработка и согласование проектной документации. Разрабатываются эскизные, рабочие проекты здания, а также его сопутствующие документы по реконструкции здания.

Перед началом проектирования и реконструкции здание обследуют в инженерно-техническом плане, чтобы была собрана полная информация о том, в каком состоянии находятся несущие конструкции, коммуникации, инженерное оборудование.

Когда будет изучен объем и виды предстоящих работ, происходит разработка проектно-сметных документов на все стадии реконструкции: на разработку конструктивных элементов, на их испытания, на вопросы усиления и перепланировки помещений, на замену оборудования и конструкций, на отделку фасада и благоустройство после реконструкции здания.

Подготавливается минимальный проект реконструкции, в котором отсутствует детализация, и его согласовывают в соответствующих инстанциях.

Для ремонта и реконструкции должны быть выселены жильцы и вывезено оборудование, для чего специалисты выезжают на объект и изучают ситуацию. Проводится анализ, и делаются выводы, на основании составляется план работ, подготавливаются необходимые материалы и инструменты.

Затем начинается рабочая стадия реконструкции объекта любого назначения. Строительные мероприятия проводятся в полном комплексе: усиливаются несущие конструкции, изменяется конфигурация, площадь здания, укрепляются и обновляются фасады, проводится внутренняя перепланировка помещений, заменяются коммунальные сети и инженерное оборудование.

Надо помнить, что реконструкция сооружений или зданий является сложной и деликатной работой, в сравнении с новым строительством. Здание, подвергшееся реконструкции, находится в сложившейся промышленной или жилой среде, и имеет связь техническую и эстетическую. Для любой реконструкции требуется индивидуальный подход ко всем объектам.

Реконструкция фундаментов

Любая реконструкция зданий состоит из работ, выполняемых в определенной последовательности. Начинаются реконструкционные работы обязательно с фундамента.

Неустойчивый грунт часто становится причиной деформации и обрушения зданий. В связи с этим, всегда реконструкция жилого или промышленного здания во многом связана с реконструкцией фундамента и проверкой инженерных коммуникаций на целостность.

Рабочие начинают с того, что укрепляют грунт и усиливают фундамент. Эти работы выполняются специализированными бригадами, очень осторожно и постепенно, чтобы не нанести вред смежным участкам и вышележащим частям здания.

Для того чтобы увеличить плотность и несущую способность грунта, лежащего в основании, применяют различные методы: цементизацию, битумизацию, силикатизацию, электросиликатизацию, термическую обработку, смолизацию, устраивают набивные сваи и втрамбовывание щебня.

Бывает, что во время эксплуатации не следят за фундаментом и своевременно не усиливают его, что приводит к трещинам в стенах и несущей конструкции объекта, повреждению декора и отделки фасада. В этом случае без реконструкции здания не обойтись.

Когда производится реконструкция фундамента, в первую очередь надо позаботиться об их разгрузке. Надо увеличить несущую площадь фундамента, чтобы уменьшить давление на площадь основания объекта. Такая работа по реконструкции может быть выполнена только высококвалифицированными рабочими.

Реконструкция стен (коробки) здания

Следующий важный этап, входящий в реконструкцию, работа со стенами.

Несущая способность строения уменьшается в связи с тем, что воздействуют те же факторы, которые оказывают влияние на фундамент. Речь идет об общей осадке здания, трещинах и эрозии, возникающих на стенах, а также о том, что может разрушиться общий каркас несущей конструкции.

При реконструкции зданий всегда серьезно относятся к восстановлению стен, и это не только ограждающие и декоративные элементы конструкции, но и основные несущие части стен. В первую очередь, при реконструкции надо позаботиться о том, чтобы снизить нагрузку и на фундамент сооружения, и на его стены. Этот сложный вопрос можно решить при помощи усиления конструкции стены. Для этого разгружают верхние конструкции, в числе которых и кровля.

Для этой цели считается целесообразным добавить в каркас здания железные конструкции и элементы, которые помогут усилить прочность стен и повысить их несущую способность. Кроме того, часто при реконструкции здания пристраивают новую кладку параллельно поверхности стены, и старую стену с новой кладкой соединяют при помощи анкерных болтов.

Реконструкция фасадов

Наш суровый климат заставляет проводить реконструкцию зданий достаточно часто, особенно это касается фасадов строений. В наше время эта работа стала проще, потому что появились современные материалы и технологии фасадного производства. Поэтому сегодня довольно легко можно произвести демонтаж фасада, усиление кладки, укрытие повреждений, если сделать новый навесной фасад. Реконструкция фасадов состоит из комплекса следующих работ:

• обустраивается отдельный вход, ремонтируется старый вход, оформляется входная группа;
• увеличивается размер или количество окон;
• пристраиваются помещения;
• обустраивается зимний сад.

При реконструкции фасадов производят комплекс штукатурных работ, красят, усиливают каменную или кирпичную кладку, монтируют навесной вентилируемый фасад.

Для того чтобы провести реконструкцию фасада объекта, надо согласовать проведение реконструктивных работ. Новый проект реконструкции должен быть сделан с учетом внешнего вида строения, чтобы воплощение оригинальных идей не разрушило единый архитектурный облик здания.

Реконструкция крыши

Завершающий этап в работе по реконструкции происходит на кровле или крыше. Крыша и ее техническое состояние, уровень ее эксплуатационных качеств очень важны для всех помещений, расположенных в строении.

На крышу и кровлю оказывается постоянное воздействие. Здесь работают физико-химические, механические и агрессивные факторы, и кровля ничем не защищена от них.

Сотрудники эксплуатационных служб должны постоянно и внимательно следить за состоянием крыш и кровель. Реконструкция кровли зависит от того, из каких материалов она была изготовлена.

Перед началом ремонта в состоянии кровли обнаруживают наличие дефектов, которые следует устранить. Если на жесткой кровле обнаружены поражения ржавчиной, то ее надо покрасить, а изношенные элементы желобов и труб заменить на новые. Бывают кровли, покрытый мягким материалом. Если такая кровля поражена незначительно, можно ограничиться заплатками, если же она изношена, то следует произвести замену всего покрытия, провести полную реконструкцию крыши.

Если при реконструкции нужна полная замена износившейся кровли, ее полностью срезают и демонтируют все покрытие.

Необходимость реконструкции зданий часто возникает в процессе их эксплуатации. Собственнику или арендатору требуется увеличить полезную площадь, поменять планировку, обновить фасад или решить другие задачи.

Перед реконструкцией здания специалисты выполняют полное техническое обследование, которое позволит оценить текущее состояние объекта и выбрать меры для дальнейшего переоборудования. Далее можно приступать к разработке проектной документации. Приоритетные задачи - изменение качества и количества полезных помещений внутри строения, увеличение вместимости, площади пристройки и пр.

Пример реконструкции здания производственного назначения (завода) в офисный центр:

Основные цели реконструкции зданий и сооружений:

увеличение площади строения (возведение мансард, перепланировка помещений, надстройка этажей, сооружение пристроек и т. д.

переоборудование внутренних помещений;

обновление или изменение фасада здания;

изменение или обновление внешнего вида объекта;

усиление несущих конструкций здания.

Одно из основных направлений нашей деятельности - реконструкция промышленных зданий. Специалистами компании «РосАрхитектор» за время работы реализовано множество различных по сложности проектов. и т. д.

Какие работы закладываются в проект реконструкции?

Основной перечень работ, выполняемых при реконструкции общественных, промышленных, жилых зданий, указан в Приложении Ведомственных строительных норм Государственного комитета по архитектуре и градостроительству. Для обновления и восстановления объектов, помимо увеличения полезной площади, проводятся:

• реорганизация внутреннего пространства. Особенно важен этот этап реконструкции для производственных зданий, позволяющий привести старую постройку в соответствие с новыми требованиями к условиям труда;
• модернизация внутренних и наружных инженерных сетей, замена оборудования на современные, надежные и эффективные аналоги;
• восстановление несущей способности конструктивных элементов (фундамента, стен, перекрытий);
• улучшение архитектуры и благоустройство прилегающей территории. Обязательно выполняется при реконструкции административных и общественных зданий, расположенных в исторической части города, и других объектов, чей внешний вид должен соответствовать эстетике окружающей застройки.

В зависимости от назначения и состояния объекта этот список может быть дополнен другими пунктами, поэтому проектирование реконструкции зданий всегда выполняется индивидуально.

Проекты реконструкции для разных частей объектов

Проект реконструкции здания готовится поэтапно, с подробной проработкой каждого элемента строения. Отдельно рассматриваются фундамент, стены, фасад и кровля. Восстановление или обновление каждого имеет свои особенности.

Проектирование реконструкции фундамента здания

Работы проводятся в том случае, если кладка фундамента ослаблена, нагрузка на него увеличена или снижена несущая способность грунта. Прочность основания повышается с помощью железобетонных конструкций, недостатки грунта исправляются укладкой набивных свай, утрамбовкой щебня, силикатизацией.

Проект реконструкции стен здания

При восстановлении стен основные работы направлены на возвращение их несущей способности, сниженной усадкой, появлением эрозии и трещин. Для усиления в проекте закладываются железобетонные изделия или новая кирпичная кладка, возведенная вдоль всех ограждающих конструкций и прикрепленная к ним анкерными болтами.

Восстановление кровли

Перед проектированием реконструкции крыши промышленного, жилого, общественного здания оценивается ее состояние. После обследования в перечень работ закладываются устранение дефектов, окрашивание поврежденных участков, замена труб и желобов, устаревшего кровельного покрытия.

Реконструкция фасадов жилых, административных, промышленных зданий

При обновлении фасадной части проект предусматривает не только усиление стен. Восстановительные работы могут включать устройство или ремонт входной группы, увеличение количества или размеров оконных проемов. Завершающий этап - отделка, для которой используется штукатурка или краска. Перед началом работ проводятся восстановительные операции, исправляющие дефекты стен, и выбираются материалы, соответствующие ГОСТам.

Также восстановление фасада выполняется с помощью новой кирпичной кладки или усиления старой. Во втором случае конструкции заключаются в стальные уголки, в зазоры закачивается полимерцементный раствор.

Еще один способ обновления фасадов - установка навесных вентилируемых систем. Такой способ реконструкции применим ко всем типам объектов, однако особенно востребован в производственных зданиях, скрывая коммуникации и любые дефекты поверхности.

Примеры работ

Этапы работ

Архитектурная концепция

Разработка предварительных архитектурных и объемно-планировочных решений объекта строительства, в том числе разработка АГР

Получение исходно-разрешительной документации (ИРД)

• Получение ГПЗУ
• Выполнение инженерных изысканий
• Выполнение обследования здания (при необходимости)
• Получение Технических условий и др

Проектная документация

Разработка проектной документации на стадии «Проектная документация» в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ №87 от 16.02.2008г., в объеме необходимом для прохождения экспертизы проектной документации

Согласование проектной документации

Получение всех необходимых согласований, в том числе прохождение экспертизы проектной документации и получение Разрешения на строительство.

Рабочая документация

Разработка рабочих чертежей в объеме необходимом для проведения строительно-монтажных работ

Ведение архитектурного надзора за строительством объекта проектирования

Тщательно проведенные инженерные расчеты и подготовка технической документации гарантируют исключительную надежность, функциональность и энергетическую эффективность сооружаемых зданий.

Проектирование зданий проводится в полном соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Каждый объект, разработанный нашими архитекторами, - это уникальное здание, отличающееся комфортом, функциональностью и эргономичностью.

Передовые тенденции, которые используются при проектировании зданий, отражены строгими пропорциями и элегантной отделкой фасадов, продуманной планировкой помещений и коммуникаций, а также полноценной естественной инсоляцией внутреннего пространства и соблюдением требований по доступности зданий маломобильными группами населения.

Почему выгодно заказывать проектирование зданий в «РосАрхитектор»

Персональный подход к каждому клиенту. На этапе предварительного согласования проекта Заказчик может вносить корректировки в документацию.

Комплекс услуг под ключ. Специалисты выполняют полный перечень работ, начиная с проработки концепции будущего строения и завершая сопровождением проекта на всех этапах строительства.

Автоматизация работ. В ходе проектирования используются передовые методы компьютерного моделирования и современная аппаратура. В итоге значительно повышается качество и оперативность разработки технической документации.

Опыт и компетентность сотрудников. Штат компании состоит из специалистов с профильным образованием и продолжительным стажем работы в сфере проектирования зданий.

Отсутствие посредников. Проект разрабатывает одна организация, что гарантирует соблюдение сроков и более выгодные ценовые условия.

Мы гарантируем:

• выполнение договорных обязательств качественно и в срок;
• полное соответствие результатов поставленным целям;
• гибкий подход и готовность к решению любых технических вопросов;
• оперативное согласование проектной документации.

Содержатся нормы на строительные работы, выполняемые при реконструкции и техническом перевооружении зданий и сооружений: усиление и замена существующих конструкций, разборка и возведение отдельных конструктивных элементов и т.п.

1.6. В нормах табл. , (гр. 5, 6) на разборку отдельных конструктивных элементов учтено производство работ на высоте до 4 м от опорной площадки. При большей высоте затраты на устройство подмостей следует учитывать по нормам Сборника № 8 "Конструкции из кирпича и блоков".

1.7. Нормы на разборку отдельных конструктивных элементов, пробивку и заделку проемов, отверстий, гнезд и борозд не подлежат корректировке в зависимости от марки бетона, вида кирпича и марок растворов в бетонных, железобетонных и каменных конструкциях.

1.8. В приведены комплексные нормы по последовательной разборке конструктивных элементов надземных частей зданий. Для определения затрат на разборку зданий методом обрушения применение норм этой таблицы не допускается.

1.9. Нормы на разборку бетонных, железобетонных и каменных конструкций, приведенные в настоящем , предусматривают производство этих работ в отдельных местах с применением ручных механизмов и приспособлений (отбойные молотки и т.п.).

Затраты по разборке конструкций другим способом следует определять по калькуляциям и расчетам в соответствии с проектом.

1.10. Затраты на демонтаж отдельных конструкций зданий и сооружений, а также на демонтаж внутренних санитарно-технических устройств следует определять в порядке, установленном в Общих указаниях к сборникам сметных норм.

1.11. Количество материалов, пригодных для дальнейшего использования, следует определять на основании актов обследований.

1.12. Затраты на возведение новых конструктивных элементов в реконструируемых зданиях и сооружениях следует определять по соответствующим нормам сборников элементных сметных норм с применением коэффициентов, приведенных в Общих указаниях к сборникам сметных норм.

1.13. При определении затрат на производство работ, предусмотренных настоящим , в эксплуатируемых зданиях, действующих цехах без их остановки, при наличии в цехах высокой температуры, газов, дыма и т.п. к нормам затрат труда, заработной плате и нормам эксплуатации машин, приведенным в данном , надлежит применять следующие коэффициенты:

а) в эксплуатируемых зданиях всех назначений, в действующих цехах и на производственных площадках в связи с наличием в зоне производства работ действующего технологического оборудования, или загромождающих помещения предметов, или движения транспорта по внутрицеховым путям - 1,1;

б) то же, при особой стесненности рабочих мест - 1,15;

в) при выполнении работ вблизи объектов, находящихся под высоким напряжением, что связано с ограничением действий работающих требованиями техники безопасности - 1,2;

г) при производстве работ в действующих цехах с вредными условиями труда, а также при температуре воздуха на рабочем месте более 40°С в помещениях - 1,25.

2. Правила исчисления объемов работ

Объемы работ следует исчислять по проекту в соответствии с правилами, изложенными в технических частях соответствующих сборников элементных сметных норм.

1. Основные понятия

Технология производства - это совокупность методов ведения строительно-монтажных и ремонтных работ

Организация труда – это система подготовительных и технологических мероприятий, обеспечивающих выполнение работ индустриальными методами

Восстановление - придание конструктивным элементам первоначальных качеств и характеристик.

Капитальный ремонт - ремонт, выполняемый для устранения неисправности и полного восстановления ресурса конструктивного элемента или объекта с заменой или восстановлением любых их частей, включая базовые.

Модернизация - полное переустройство здания с учетом новых требований.

Моральный износ - обесценивание зданий, пригодных к эксплуатации, вследствие общественно-необходимых издержек производства в процессе создания аналогичных фондов и появления новых, более современных.

Расширение предприятий – строительство дополнительных и новых производств, расширение существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения.

Реконструкция - комплекс строительных работ и организационно-технологических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения осуществляемых с целью улучшения условий.

Реконструкция здания – изменение объемно-планировочной структуры здания, а также его конструктивно-технических решений с целью устранения физического и морального износа.

Реконструкция застройки – изменение планировочной структуры территорий с целью повышения эффективности ее функционирования.

Ремонт - комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности конструктивных элементов, восстановление их ресурсов.

Реновация – частичный или полный снос жилищного фонда (здания) с последующей подготовкой территории (участка) для нового строительства на высвобождаемой территории.

Текущий ремонт – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Техническое перевооружение – комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования более производительным.

Физический износ - постепенная утрата материалами, из которых построено здание, первоначальных качеств, в результате чего ухудшаются их эксплуатационные свойства и снижается стоимость.

Усиление - придание конструкциям качества и характеристик, повышенных по сравнению с первоначальными.

2. Классификация ремонтных работ

Система планово-предупредительных ремонтов (ППР) – это комплекс организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам.

Существует два основных ППР: текущий и капитальный; они подразделяются соответственно на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий ремонт и планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный ремонт.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникающих мелких повреждений и неисправностей.

Основным видом текущего ремонта является планово-предупредительный (профилактический) ремонт (ТПР). На его производство выделяется до 75 ...80% ассигнований, отпускаемых на текущий ремонт. К работам ТПР относятся ремонт и окраска кровель, окраска и частичная замена водосточных труб, частичный ремонт дверей, окон и т. д.

К работам текущего непредвиденного ремонта (ТНР) относятся срочные исправления мелких аварийных повреждений (например, в системах отопления, водоснабжения), замена разбитых стекол и т. д. На производство этих работ предусматривается 20 ...25% затрат на текущий ремонт.

Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.

Комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все здание в целом или отдельные его секции для устранения морального и физического износа.

В соответствии с действующими нормативами через девять лет с начала эксплуатации здания ремонтируют крышу, фасады с герметизацией стыков, лестничные клетки, системы горячего водоснабжения и т. д. Через следующие девять лет, т. е. через 18 лет после ввода в эксплуатацию здания, кроме перечисленного выше объема работ ремонтируют также системы отопления, холодного водоснабжения и канализации, частично полы, электрооборудование и некоторые элементы благоустройства.

Выборочный капитальный ремонт (ВКР) предусматривает замену отдельных изношенных конструкций, оборудования или их элементов, ремонт которых вызван значительным износом и не может быть отложен до очередного планово-предупредительного (комплексного) ремонта. Периодичность ВКР - 5 ...6 лет.

Реконструкция (модернизация) здания представляет собой его переустройство с изменением назначения, внутреннего или внешнего вида.

Так реконструкция зданий условно делится на комплексную и частичную. При комплексной реконструкции одновременно решаются задачи повышения капитальности здания, благоустройства и увеличения полезной и жилой площадей.

При частичной реконструкции обычно ограничиваются перепланировкой внутренних помещений без замены перекрытия и значительной перекладки стен. Частичная реконструкция целесообразна для зданий, имеющих небольшой физический износ.

При реконструкции здания кроме работ по капитальному ремонту выполняются также работы, связанные с новым строительством.

Переустройство здания - понятие, обозначающее ремонтные работы, проводимые в здании с целью улучшения его эксплуатационных качеств, ликвидации физического, морального износа и повышения степени его благоустройства.

Усиление конструктивных элементов возникает чаще всего при проведении реконструкционных работ и связано с обеспечением конструкциями несущей способности, жесткости и устойчивости.

Система реконструкции застройки и зданий

3. Факторы, вызывающие необходимость проведения ремонтных мероприятий

Жилые здания .

- архитектурно-градостроительные решения - реконструкция города в плане связывается с преодолением хаотичного расположения зданий, с созданием более четкого расположения улиц, площадей, дворовых территорий.

При реконструкции города в целом существует три направления:

1 – создание городов – спутников при больших мегаполисах, в которых располагают зоны отдыха, жилые кварталы, службы бытового обслуживания, учреждения социально-культурного назначения. За счет передачи части функций городам – спутникам, большой город остается в своих границах. Территорию основного города реконструируют, создают более комфортные условия проживания, подчиненные современным требованиям;

2 – подвергают существенной реконструкции планировочную структуру самого города. При этом стремятся создавать такие структуры, которые могли бы безболезненно развиваться с течением времени, но при этом имея компактные транспортные коммуникации;

3 – создается компактный город, который по мере своего развития, превращает близко расположенные населенный пункты в города - спутники. Этот способ как бы совмещает в себе два предыдущих.

- ведомственная принадлежность – данный принцип лежит в основе дальнейшей классификации в связи с тем, что уровень технической эксплуатации в различных ведомствах значительно отличается, особенно в последнее время. Уровень финансирования эксплуатации здания и компетентность работников эксплуатирующей организации в вопросах и правилах эксплуатации будут определять его техническое состояние.

- период строительства – время постройки здания в значительной мере обуславливает технические, прочностные и эксплуатационные характеристики основных конструктивных элементов здания. Эта же характеристика предопределяет примерный перечень основных мероприятий при проведении реконструкции и модернизации здания. Во многом эта характеристика оказывает влияние и на последующие признаки классификации зданий: материал основных конструктивных элементов, архитектурно-планировочные решения, конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства и некоторые другие.

В нашей стране выделяют три основных периода строительства, к которым относят существующие здания:

1 – дореволюционной постройки;

2 – строительства 1917 – 1960-х годов;

3 – строительства 1961 – по настоящее время.

архитектурно-планировочные решения – это признак, который предопределяет уровень внутренних изменений здания, связанных с планировкой и с основными социальными вопросами, вызванными реконструкцией здания.

Классификация зданий по архитектурно-планировочным решениям позволяет выделить основные решения, методы и способы реконструкции и модернизации зданий:

1 – жилые дома дореволюционного периода постройки с квартирами повышенного качества из 6 … 9 комнат, жилая площадь 100 … 150 м2, просторные кухни и передние, комнаты для прислуги, высота этажа до 4 м;

2 – секционные дома дореволюционной постройки и постройки первых десятилетий Советской власти, квартиры из 2 … 5 комнат, жилая площадь до 80 м2, высота этажей до 3 … 3,5 м;

3 – дома дореволюционной постройки коридорной и галерейной системы с квартирами по 10 … 20 комнат, площадь комнаты – 20 … 35 м2, наличие одной кухни и одного санузла; жилые дома коридорной системы с комнатами по 10 … 13 м2, высота этажа до 3,5 м;

4 – остальные типы зданий с хаотичной планировкой, превращенные в первые годы советской власти в жилье;

5 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с единым санузлом, жилая площадь не соответствует современным нормам, высота этажа 2,4 … 2,5 м;

6 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с раздельным санузлом, с жилой площадью достаточной для современных нормативов, высота этажа 2,4 … 2,5 м;

7 – здания последних годов строительства, с площадью достаточной и превышающей современные нормативы, с одним или двумя санузлами, высота этажа 2,5 … 2,7 м

конструктивная схема – играет большое значение при проектировании и организации реконструкции жилых зданий:

1 – однопролетная с продольными несущими стенами;

2 – двухпролетная с продольными несущими стенами;

3 – трехпролетная с продольными несущими стенами;

4 – многопролетная с поперечными несущими стенами;

5 – смешанная;

6 – с неполным каркасом

- материал основных конструктивных элементов здания – данная характеристика предопределяет вариант реконструкции: косметический ремонт с элементами реконструкции в виде надстройки, пристройки, уширения корпуса, внутренней перепланировкой и т.д.; реконструкция, совмещенная с капитальным ремонтом, связанным с заменой перекрытий или других отдельных конструктивных элементов; полный снос здания.

По типу основных конструктивных элементов все существующие здания можно разделить согласно правилам начисления единых амортизационных отчислений на полное восстановление:

1 – каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5 – 3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные или бетонные;

2 – с кирпичными стенами толщиной в 1,5 – 2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные;

3 – со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного и легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные;

4 – с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные;

5 – со стенам и крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия деревянные;

6 – со стенами смешанными, деревянными, рубленными или брусчатыми.

Такое членение зданий способствует более простому исчислению физического износа.

социальные вопросы – это самая большая и болезненная проблема, которая требует особо тщательной проработки на предварительном этапе реконструкции. Во многом именно от решения данного вопроса будет зависеть разработка всей документации по реконструкции и модернизации конкретного здания.

Жители старых домов представляют различные слои населения: давно живущие в данном доме, купившие недавно или получившие по наследству, проживающие с рождения, но желающие получить новую. В зависимости от категории жильцов могут возникнуть и различные варианты их обеспечения жильем после реконструкции данного дома:

1 – возвращение в отремонтированную квартиру;

2 – обмен, но в том же доме;

3 – обмен, но в том же районе;

4 – переезд в другой район.

- уровень инженерного благоустройства – наличие или отсутствие элементов благоустройства влияют на уровень комфортности и привлекательности конкретного здания. Поэтому при решении вопросов реконструкции и модернизации данному вопросу уделяется немаловажное значение. Отсутствие тех или иных видов благоустройства очень часто определяет необходимость проведения капитального ремонта или реконструкции.

- экологические вопросы , отвечающие за качество здания в целом и конкретных помещений в данном здании: тепловой комфорт, инсоляция помещений, звуковой комфорт, зрительный комфорт и т.д.

Реставрация зданий и сооружений представляет собой весьма сложный, комплексный вид строительных работ. Она включает следующие действия: ремонт, консервацию, консолидацию и реновацию памятников архитектуры. Эти процессы основа всех инженерно-технических проблем защиты исторических памятников. Восстановление и усиление наземных и подземных конструкций зданий в наибольшей степени служат сохранения памятников и продлению их жизни. Реставрация предполагает изменение существующих технико-экономических показателей объекта, повышение эффективности его использования, восстановление внешнего облика. Реставрация зданий может включать в себя выполнение следующих строительных работ:

 Капитальное строительство всего здания, если архитектурный объект был разрушен (выполняющееся по сохранившимся материалам – фотографии, чертежи, видеосъемки), строительство отдельных утраченных элементов сооружения - пристройки, надстройки, колоны, башенки.

 Надстройка утраченных этажей.

 Разборка и усиление несущих конструкций объекта.

 Ремонт и реставрация фасада здания.

 Реставрация или воссоздание кирпичных кладок.

 Реконструкция инженерных систем и коммуникаций

Реставрация дома направлена в первую очередь на восстановление исторического облика объекта – это ремонт и реставрация фасадов, восстановление интерьеров, дизайна помещения. В большинстве случаев при реставрации здания используются прежние несущие конструкции: капитальные стены, перекрытия, лестничные площадки и марши. Меняются все инженерные коммуникации, полы, стены или перегородки, потолки, кровля. Но бывают случаи, в которых необходимо капитальное строительство – так сказать с ноля восстановить давно утраченные памятники истории по сохранившимся фото- и видеоматериалам, планам и чертежам.

Возможно проводить как полную реставрацию памятников архитектуры (восстановление полного исторического облика здания – внешнего и внутреннего), так и реставрацию с приспособлением.

Реставрация с приспособлением – частичная реставрация той части здания (сооружения), которая является объектом охраны, остальная часть дома, как правило, подлежит реконструкции и приспособлению под нужды владельца. Например, реставрируется только фасад здания, а его внутренняя часть полностью реконструируется под офисные или жилые помещения, для чего проводятся инженерные системы и коммуникации, меняются перекрытия и многое другое.

Но не стоит забывать при этом, что главными критериями в принятии технических решений в процессе реставрации должны стать:

 адаптивное приспособление, основанное только на коррекции структуры без нарушения системообразущих связей;

 адекватность методов рестоврации и их техническая соразмерность;

 сохранение замысла и конструктивных особенностей памятника архитектуры;

 совместимость материалов и их обратимость.

Реставрация фундаментов

В настоящее время большинство нормативных и правовых документов в области сохранения историко-культурного наследия относят фундамент и субструкции в его основании к категории - охраняемого памятника.

Существует множество методов реставрации и усиления фундаментов зданий, однако современная политика в сфере сохранения историко-культурного наследия и принятые реставрационные критерии регламентируют выбор способа стабилизации и технологии укрепления.

Подземные элементы зданий (фундаменты, субструкции), конструктивные методы улучшения грунтов оснований (грунтовые подушки, шпунтовое ограждение и т.п.) классифицируются, как части памятника и их изменение или устранение может быть произведено только в исключительных обстоятельствах, когда очевидна угроза разрушения здания.

На методы реставрации фундаментов должен влиять тот факт, что они по своей структуре зачастую представляют собой конгломерат горных пород (валунная бутовая кладка, белокаменные блоки и т.п.), встречающихся в естественных обнажениях. В связи с этим методы и принципы укрепления массивов горных пород могут быть перенесены в область усиления и реставрации фундаментов исторических зданий и сооружений.

Приемы усиления оснований и фундаментов концептуально разделяются на следующие группы:

 упрочнение конструктивной системы фундамента;

 увеличение прочности и уменьшение деформируемости грунтов основания;

 изменение условий передачи давления на грунт.