Главным законодательным документом, определяющим условия предоставления ипотечных кредитов, является Федеральный закон об ипотеке №102 от 16.07.98г.

Он содержит основные понятия сделки, требования по ее оформлению и регистрации. Дается понятие последующей ипотеки, закладной, определены особенности ипотечного кредитования земельных участков.

Закон несколько раз претерпевал различные изменения и дополнения. Последняя редакция была выпущена 31.12.17 г., изменения, внесенные в Закон, будут введены в действие с 01.06.18 г. Они касаются наличия управляющего залогом.

Действующая редакция закона состоит из 14 глав, 79 статей, в т. ч. которые на данный момент утратили силу.

Глава 1

Содержит в себе 7 статей, которые определяют основания возникновения ипотеки, какие требования она обеспечивает.

Ипотека является разновидностью залога, является комплексным обеспечительным средством т. к. обеспечивает обязательство целиком. Оформление сделки на льготных условиях, с применением программ государственной поддержки носит название «Социальная ипотека».

Законом установлено, что в ипотеку можно передавать земельные участки, недвижимое имущество, которое используется для бизнеса, жилые квартиры, дома и их части, прочие объекты недвижимости. К этой же категории имущества относят морские и воздушные суда, машиноместа.

Главы 2-4

Определены правила заключения договора, его содержание и особенности. Объясняется порядок регистрации договора об ипотеке.

Дается понятие закладной на недвижимость, что должно в ней содержаться в обязательном порядке, каким образом осуществляются права по ценной бумаге и реализация залогового права. Каким образом должна происходить регистрация владельцев.

Главы 5-6

Закон определяет, что залогодатель вправе пользоваться заложенным имуществом, получать с него прибыль в денежном или натуральном выражении. В его обязанности входит следить за состоянием недвижимости, производить ремонт по мере требования.

Ст. 31 устанавливает необходимость страхования предмета ипотеке за счет залогодателя:

Определено, что выгодоприобретателем по договору страхования является кредитор-залогодержатель.

Кредитор имеет право проверять залог как по документам, так и фактическое наличие. Данное право содержится в ст. 34 ФЗ.

Закон определяет, что залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество только с согласия кредитора, если была выдана закладная, то это право должно быть в ней отдельно оговорено. После передачи прав собственности третьему лицу, оно становится заемщиком по договору до полного погашения кредита и процентов. Это в первую очередь касается ситуаций, когда наследники вступают в права наследства на жилье, оформленное в ипотеку.

Главы 7-8

Даются понятия последующей ипотеки и уступки прав по ипотечному договору.

Последующая ипотека согласно Закону, представляет собой передачу прав на заложенное имущество по одному договору в обеспечение обязательств по другому договору. Закон не запрещает залогодержателю переуступить права по обеспеченному ипотекой обязательству третьим лицам. При оформлении закладной, сделка осуществляется в простой письменной форме, на документе ставится передаточная надпись.

Закладную можно заложить по договору ипотеки с правом передачи или без него.

Главы 9-10

Определяется, каким образом должно быть произведено взыскание заложенного имущества, в каких случаях оно производится, какие существуют основания для отказа взыскания. Как произвести взыскание в досудебном порядке. Содержатся правила реализации взысканного имущества через торги, по соглашению сторон.

Кредитор вправе наложить взыскание на заложенное имущество, если не выполняются условия кредитного договора, которое им обеспечивается, когда по отношению к должнику введена процедура банкротства.

Главы 11-13

Земельный участок может быть передан в залог, т. к. он не ограничен в обороте. Можно передать в обеспечение права аренды земельного участка в пределах срока договора аренды. Нельзя закладывать участки, которые находятся в государственной, муниципальной собственности. На участке залогодатель вправе производить строительные работы, на которые будет распространена ипотека. Если на земельном участке построено сооружение за счет кредитных средств, после оформления его в собственность оно становится объектом залога.

Если участок находится в составе земель сельскохозяйственного назначения, обращение взыскания на него возможно только после сбора и реализации урожая, полученного с него.

При залоге нежилых предприятий в комплексе, права залогодержателя распространяются на все имущество, которое входит в его состав вместе с земельным участком. В состав заложенного имущества могут входить: здания, сооружения, производственные и складские цеха, производственные запасы, готовая продукция, нематериальные активы и т. д. Обращение взыскания возможно только по решению суда.

В качестве предмета залога жилья могут выступать квартиры в многоквартирном доме, строящиеся жилье, индивидуальные домовладения. Если собственником ипотечного жилья является несовершеннолетний ребенок, требуется согласие органов попечительства на сделку. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру возможно в досудебном порядке или через суд. Реализация может производиться в форме аукциона или конкурса.

Глава 14

Содержит заключительные положения, определяет вступление в силу законодательного акта.

Последние редакции документа

В Закон ФЗ №102 за время его действия, 20 раз вносились изменения и дополнения. Только за 2017 года акт был переработан 6 раз.

4 последних изменения были произведены 31.12.17 года. Они коснулись следующего:

Основные моменты при оформлении ипотеки. На что стоит обратить внимание

Заключение договора ипотеки является серьезным решением для заемщика и его семьи. Договор заключается сроком на длительный период, поэтому следует тщательно проанализировать собственный финансовый бюджет, попробовать спрогнозировать будущие доходы.

Главные риски сделки:

1. Риск потерять работу, попасть в сложную жизненную ситуацию, наступления форс-мажорных обстоятельств.
2. Потерять заложенное имущество, если не своевременно оплачивать долг.
3. При возникновении просрочки кредиторы накладывают дополнительные штрафы и комиссии.
4. Возможность пересмотра процента в сторону увеличения, которая предусматривается практически во всех кредитных договорах.
5. При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск утраты недвижимости с сохранением суммы долга.

До обращения в банк надо выбрать валюту займа, его ориентировочную сумму, срок. Выбрать кредитора, собрать информацию о кредитных продуктах банка, отзывов клиентов.

Следует учитывать, что заемщик понесет дополнительные расходы при оформлении сделки: страхование, оценка, регистрация залога. Это повлечет за собой дополнительный рост полной стоимости жилья.

1 Документы на недвижимость

Для рассмотрения возможности ипотеки заемщик должен собрать пакет документов на имущество, предлагаемое в обеспечение по ссуде:

• Свидетельство о регистрации права собственности (при наличии);
• Выписка из ЕГРН, сроком не ранее 30 дней на день обращения в банк;
• Документы-основания: свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, купли-продажи и т. д.;
• Кадастровый, технический паспорт;
• Справки об отсутствии обременений, выписка из домовой книги о наличии зарегистрированных лиц;
• Свидетельство о браке, рождении детей;
• Отчет об оценки рыночной стоимости имущества.

Некоторые кредиторы требует предоставления предварительного договора купли-продажи, при приобретении жилья на вторичном рынке.

2 Документы от банка

При оформлении сделки заемщик получает от банка следующие документы:

1. Оригинал кредитного договора, в котором оговорены все условия сделки.
2. График погашения задолженности.
3. Договор залога недвижимости (Ипотечный договор), который предоставляется после регистрации сделки в Росреестре. В нем определены условия ипотеки, права и обязанности сторон, параметры заложенного имущества.

Соблюдается ли закон на практике?

Несоблюдение требования законодательства сторонами сделки может привести к ее ничтожности. Поэтому на практике требования Закона соблюдаются в обязательном порядке.

Однако ведутся постоянные споры, вытекающие из договора ипотеки, поэтому судами принимаются во снимание не только нормы ФЗ №102, но и требования ГК РФ, Земельного, Семейного и т. д. Кодексов.

При отчуждении заложенного имущества с нарушением правил, установленных 37 ст., кредитор вправе требовать досрочного погашения кредита или обращения взыскания на заложенное имущество.

Не стандартные случаи трактовки закона судом

Наибольшее количество споров связано с погашением задолженности по договору или обращением взыскания на заложенное имущество. Если банк подает иск на заемщика, он может подать встречный иск, о признании ипотечного договора недействительным ввиду несогласованности всех существенных условий договора.

Дополнительным основанием может быть несоответствие договора Закону – отсутствие согласия второй половины семьи на сделку, проведение сделки не в интересах несовершеннолетнего, если переданы права на распоряжение зданием без одновременного залога земельного участка, на котором оно расположено и т. д.

Договор залога может быть признан недействительным. Например, при оформлении нецелевого займа под залог квартиры, договор ипотеки может быть признан ничтожным, если это единственное жилье заемщика, и кредит был выдан не на ее приобретение.

Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается судом при незначительной сумме невыполненных заемщиком обязательств (менее 5%) и определенного законом периода просрочки.

Заключение

Определенные Законом требования по оформлению приобретения недвижимости в ипотеку являются обязательными к исполнению заемщиками, кредиторами, залогодателями.

Крайне важно соблюдать и учитывать все возможные нюансы сделки. Если заемщику трудно разобраться в юридических тонкостях процесса, ему лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

При принятии решения оформления ипотеки следует рассчитывать на собственные финансовые возможности для погашения. Нестандартные случаи трактовки закона об ипотеке судом, когда сделка признается не состоявшейся, являются исключением из правил и рассчитывать на них не стоит.

Банки тщательно соблюдают процедуру предоставления ипотеки, работают над содержанием договоров, обосновывающих сделку.

Вопреки распространенному заблуждению, ипотекой является не кредит на покупку недвижимого имущества любой формы, а залог собственности, перемещать которую без повреждения или разрушения невозможно, для получения платежных средств или в качестве гарантии исполнения обязательств по сделкам.

Учитывая традиционно высокую стоимость недвижимого имущества, чистота и законность сделок с ним чрезвычайно важна, так как недоработки на стадии правового регулирования отношений чреваты большим ущербом для законного владельца. В РФ регулирование залога недвижимости осуществляет Закон «Об ипотеке», действующая редакция 2020 года которого вступила в силу 05.10.2015 г, претерпев при этом шестнадцатую корректировку.

Общие положения №102-ФЗ

Ипотека, как вид гражданских отношений, предоставляет залогодержателю первоочередное, по отношению к другим кредиторам, право удовлетворить свои финансовые требования в размере понесенных расходов, за вычетом средств, положенных для уплаты в бюджет. В качестве субъекта, предоставляющего объект залога может выступать сам заемщик или стороннее лицо, при этом владение собственностью и пользование ей остается у залогодателя.

Любые объекты, относящиеся к недвижимом имуществу, подлежат ипотеке только в той мере, в какой их обращение допускается законодательством. При этом назначением залога может быть:

• получение кредита или займа;
• договорные обязательства;
• гарантия компенсации вреда.

Обеспечиваемые требования

Если текст договора об ипотеке не устанавливает фиксированной выплаты для залогодержателя или доли от стоимости объекта залога, то, по умолчанию, удовлетворению подлежат следующие требования:

1. Возврат основной суммы долга, оставшейся на момент наступления условий обращения взыскания залога.
2. Компенсация процентов за пользование кредитом или займом, предусмотренных договором возмездного предоставления денег в долг.
3. Уплата штрафных сумм или пени, размер которых оговорен формализованным отношением сторон.
4. Все издержки залогодержателя, связанные с судебным производством и взаимодействием с государственными службами.
5. Покрытие накладных расходов на организацию продажи залога.

Дополнительные расходы

При организации процедуры обращения взыскания заложенного имущества залогодержатель может столкнуться с ситуацией, когда потребуются дополнительные расходы, чтобы продажа залога стала возможной, в частности на:

• содержание или охрану от посягательств;
• погашение задолженностей по налоговым платежам и сборам;
• оплату текущих и просроченных счетов на коммунальные услуги.

Все подобные траты, носящие дополнительные характер и обоснованные необязательностью залогодателя, подлежат компенсации из стоимости залога при его реализации.

Имущество для залога

Актуальным вопросом для потенциальных заемщиков является, что именно можно использовать в качестве обеспечения кредита или займа. Федеральный Закон «Об ипотеке» в ст.5 регламентирует следующие подходящие для этого объекты:

1. Участки земли , кроме находящихся в муниципальном или федеральном владении, а также не соответствующие размерам, установленным для земель различного целевого назначения. Ограничение на государственную землю могут быть сняты, если она предназначена под застройку и администрация или федеральный орган готовы дать свое разрешение на залог.
2. Любая недвижимость , в том числе производственного назначения используемая для реализации предпринимательства.
3. Дома и квартиры , предназначенные для жилья, а также их изолированные части в виде одной или нескольких комнат.
4. Дачные участки , садовые строения, гаражные постройки и иные объекты строительства потребительского значения.
5. Крупногабаритные транспортные средства для перемещения по воздуху, рекам и морям, а также в космическом пространстве.
6. Недвижимость незавершенная строительством, при условии наличия долгосрочного права пользования земельным участком у залогодателя или согласии арендодателя, если площадь под застройку арендована.
7. Права аренды недвижимого имущества, при наличии согласия арендодателя.
8. Права долевого участия в строительстве недвижимости.

Необходимые права залогодателя

Чтобы иметь возможность передавать имущество в залог, субъект гражданских отношений должен иметь зарегистрированное право собственности или хозяйственного ведения. Не допускается ипотека по следующим объектам:

• изъятым из оборота землям, предназначенным для использования в государственных целях, для возведения зданий, прокладки коммуникаций или в качестве заповедной территории;
• не подлежащим обращению взысканий по закону;
• предназначенным для обязательной приватизации;
• не подлежащих передаче в частную собственность, например, объектов культурного наследия.

Если отчуждение требует согласия другого лица, например, супруги или супруга, то и залог по ипотеке нуждается в соблюдении такой же формальности. Все неотделимые улучшения объекта подлежат залогу наравне с ним.

При долевой собственности, соответствующая часть может быть заложена без согласия других дольщиков, которые при её отчуждении будут иметь приоритет покупки. Совместная собственность требует письменного согласия всех законных правообладателей на использование объекта в качестве залога.

Требования к договору

Являясь разновидностью гражданских взаимоотношений ипотека должна соответствовать требованиям к договорам, предъявляемым ГК РФ и №102-ФЗ «Об ипотеке».

Оформление документа

Отношения, скреплённые договором об ипотеке, должны быть предметными и включать однозначное определение объекта залога для чего указываются:

• подробное наименование;
• местонахождение;
• право, являющееся основанием собственности;
• регистрирующий орган, зафиксировавший право собственности;
• стоимость в денежном эквиваленте, на основании оценки по соглашению сторон.

Если закладывается право аренды, то реквизиты арендуемого объекта указываются, как при непосредственном залоге объекта.

Чтобы обозначить границы обязательств залогодателя, требуется подробное указание условий возврата залога, в том числе:

1. Обстоятельства возникновения, а если основанием является договор, то его реквизиты (номер, дата и место заключения).
2. Денежную сумму, а при поэтапном возврате – периодичность и размеры платежей, либо условия, позволяющие их определение по косвенным параметрам.
3. Крайний срок.

При оформлении закладной, это обстоятельство акцентируется, если только не является регистрационным действием «по умолчанию».

Регистрационные тонкости

Договор об ипотеке оформляется в единственном экземпляре документа в машинописной форме, подписывается сторонами сделки и регистрируется в Росреестре . Если необходимые данные, перечисленные выше, хотя бы частично отсутствуют, то договор не подлежит регистрации, которая является обязательной, так как в противном случае сделка признается ничтожной. Дата заключения взаимоотношений залога отсчитывается не с момента подписания договора сторонами, а с момента его регистрации.

Если условия ипотеки включаются в договор кредита или займа, то на него распространяются аналогичные требования к регистрации.

Закладная, являясь ценной бумагой, удостоверяющей ипотеку, при её оформлении передается в регистрационную палату вместе с договором, который может прекратить свое действие после регистрационной процедуры, если соответствующие условия оговорены заранее.

Стороны могут произвести нотариальное удостоверение ипотечной сделки, получив на руки заверенные копии, которые и предоставляются в Росреестр для выполнения регистрационных процедур. Специфика в том, что если одна из сторон не предоставит свой экземпляр, то возможность внесудебного обращения взыскания, даже если она предусмотрена договором, аннулируется .

Регистрируется ограничение возможности залогодателя распоряжаться собственностью до исполнения обязательств, а право залога регистрации не требует.

Если при заключении договора ипотеки залогодатель был осведомлен о наличии претензий на имущество со стороны третьих лиц, но не уведомил залогодержателя об этом в письменной форме, то последний вправе требовать досрочного исполнения обязательств или изменения условий отношений по ипотеке.

Процедура регистрации

Ипотека, являясь сделкой с недвижимостью, заключающейся в возникновении обременения прав собственности, подлежит обязательной регистрации в государственном реестре по месту размещения объекта залога.

Порядок действий

Основанием для регистрационных действий в отношении договора об ипотеке является предоставление заявления, подписанного сторонами сделки, либо от нотариуса, если он осуществил удостоверение соответствующего документа. Ипотека в силу закона, то есть вытекающая из соответствующего договора, регистрируется на основании заявления хотя бы одного из субъектов отношений – залогодателя, залогодержателя или нотариуса , при этом оплата госпошлины не требуется.

Сведения о залогодержателе регистрирующий орган берет из предоставленного договора ипотеки и не вправе требовать у него дополнительные сведения или документы.

Залогодержателем при оформлении залога жилья, приобретаемого по ипотеке для военнослужащих, считается федеральный орган исполнительной власти, координирующий работу накопительно – ипотечной системы.

Для заверения прав залогодержателя в регистрационную палату, наряду с договором и заявлением, передается закладная, а также документы, указанные в качестве приложений . Чтобы оформить уступку прав на залог потребуется предоставить для регистрации соответствующий договор и подтвердить оплату пошлины. Внесение в реестр сведений о новом держателе залога осуществляется на основании его заявления и оплаты соответствующего сбора.

Даты и сроки

Интервал времени, отводимый Росреестру для регистрационных действий, определяется типом объекта залога, а именно:

• земельные наделы, здания, сооружения и нежилые помещения – 15 дней ;
• жилая недвижимость – 5 дней ;
• прочие объекты – 1 месяц .

Способом сократить сроки регистрации является нотариальное заверение договора ипотеки или подразумевающего отношения залога, так как в этом случае срок регистрации минимален и составляет 5 рабочих дней.

Дата регистрации ипотеки отличается от даты подачи документов или их возврата участникам отношений залога имущества и определяется очередностью поступления документации по датам принятия в работу.

Условия для отказа

Регистрационный орган вправе отказаться вносить необходимые данные в реестр сделок с недвижимым имуществом, если имеются основания согласно ст.20 №122-ФЗ в ред. от 29.12.15 г. Если выявлена объективная причина для отказа, то соответствующее уведомление должно быть направлено заявителям в течение регламентированного срока, отведенного на регистрацию.

Желания одной из сторон для приостановки или отмены сделки с недвижимостью, в том числе её залога, недостаточно, требуется участие обоих субъектов.

При выявлении недочетов, недостаточных для отказа, или возникновении судебного спора на имущество, регистрация может быть приостановлена на срок не более 1 месяца, до устранения замечаний или вынесения решения по иску.

Запись о регистрации залога

В реестр должна быть внесена запись, включающая в себя:

• сведения о первом держателе залога;
• данные предмета ипотеки;
• денежный размер обеспеченного залогом обязательства;
• отметку об оформлении закладной.

Отметки о прохождении регистрации, содержащие полное наименование регистрирующего органа, дату, место регистрации залога и номер, согласно записи в реестре, сотрудники Росреестра проставляют на договорах, закладной и свидетельстве о регистрации права собственности.

Внесение корректировок

Чтобы изменить содержание записи о государственной регистрации, требуется обоюдное согласие сторон сделки с недвижимостью, оформленное соглашением, при условии, что корректировка не навредит третьей стороне. Если при оформлении сделки была оформлена закладная, то внесение изменений не допускается.

Снятие обременений

Погашение регистрационной записи осуществляется в течение трех рабочих дней, а основанием для этого может быть:

• заявление залогодержателя и закладная , с простановкой отметки об исполнении обязательств залогодателем;
• решение мирового органа правосудия , прекращающего действие ипотеки;
• заявление органа исполнительной власти федерального уровня, регулирующего функционирование накопительно – ипотечной системы, при военной ипотеке.

Для выдачи свидетельства о регистрации прав без отметки о наличии обременений, необходимо дополнительно предоставить документ с соответствующей записью, иные бумаги для регистрационных действий не требуются. В итоге, запись в реестре погашается, а залогодатель получает свидетельство без обременений и закладную (если потребует) с отметкой о выполнении обязательств, заверенной подписью и печатью залогодержателя.

Все перечисленные моменты, регулирующие гражданские взаимоотношения сторон при залоге недвижимого имущества, имели место быть тексте №102-ФЗ и до последней его корректировки, а новый закон об ипотеке, то есть в редакции от 05.10.2015 года, имеет лишь одно значимое дополнение в отношении ипотеки для военнослужащих. Новая редакция дополнила ст.25 Закона, касающуюся погашения записи в реестре об ипотеке, абзацем, декларирующим необходимость заявления от федерального органа, координирующего работы накопительно – ипотечной системы, для снятия обременения при ипотеке военнослужащих.

О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество

(Извлечение)

Статья 5

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 6, ст. 406; N 27, ст. 2711; N 45, ст. 4377; 2005, N 1, ст. 40, 42; 2006, N 52, ст. 5498; 2007, N 50, ст. 6237) следующие изменения:

1) статью 23 дополнить пунктом 3 следующего содержания:

"3. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, вносятся на основании соответствующего судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, и заявления залогодателя или залогодержателя.";

2) дополнить статьей 25.1 следующего содержания:

"Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.";

3) пункт 2 статьи 40 изложить в следующей редакции:

"2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.";

4) в статье 50:

а) в абзаце первом пункта 1 слова "в статье 3" заменить словами "в статьях 3 и 4";

б) пункт 2 признать утратившим силу;

в) пункт 4 изложить в следующей редакции:

"4. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.";

г) дополнить пунктом 5 следующего содержания:

"5. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), определяются указанным Федеральным законом.";

5) пункт 1 статьи 54 изложить в следующей редакции:

"1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.";

6) дополнить статьей 54.1 следующего содержания:

"Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

3. При обращении взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) обращение взыскания на заложенное имущество не осуществляется при наличии одновременно следующих условий:

на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев на момент проведения торгов.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после устранения указанных обстоятельств.

4. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.";

7) в статье 55:

а) абзац первый пункта 1 изложить в следующей редакции:

"1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.";

б) в пункте 2:

подпункт 1 изложить в следующей редакции:

"1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;";

дополнить подпунктом 5 следующего содержания:

"5) предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;";

дополнить подпунктом 6 следующего содержания:

"6) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.";

в) в подпункте 1 пункта 4 слова "и стоимость этого имущества" заменить словами "начальную продажную цену или порядок ее определения";

г) дополнить пунктом 6 следующего содержания:

"6. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.";

8) главу IX дополнить статьей 55.1 следующего содержания:

"Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

1. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения вносятся в порядке, установленном пунктом 3 статьи 23 настоящего Федерального закона.";

9) в статье 57:

а) наименование изложить в следующей редакции:

"Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства ";

б) пункт 3 изложить в следующей редакции:

"3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.";

10) пункт 5 статьи 58 дополнить абзацем следующего содержания:

"Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.";

11) статью 59 изложить в следующей редакции:

"Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

1. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. Если вознаграждение организатора торгов превышает три процента от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет залогодержателя.

2. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

3. До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие сведения:

1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления;

2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство;

3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

4. При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.

5. Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения:

1) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодателя;

2) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодержателя;

3) название обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В случаях, если это обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;

4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

5) время и место проведения торгов;

6) наименование, место нахождения, номер телефона организатора торгов.

1) название, место нахождения, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) размер, срок и порядок внесения задатка лицами, участвующими в торгах. Размер задатка не может превышать пять процентов от начальной продажной цены заложенного имущества;

3) порядок и сроки уплаты покупной цены по итогам проведения торгов;

4) время и место проведения торгов;

5) наименование, место нахождения, контактный номер организатора торгов и его платежные реквизиты.

7. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

8. С даты первой публикации извещения о проведении торгов залогодатель не вправе совершать сделки в отношении предмета ипотеки (за исключением сделок с залогодержателем, направленных на прекращение обязательства, обеспеченного ипотекой), а если такие сделки были совершены, они по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными.

9. С даты первой публикации извещения о проведении торгов до даты их проведения должно пройти не менее чем десять дней.

10. Если при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) настоящим Федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на:

1) право аренды недвижимого имущества;

2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

11. Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.

В случае, если до момента реализации предмета ипотеки должник, залогодатель или третье лицо полностью удовлетворили все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, имеющемся к моменту уплаты соответствующих сумм, залогодержатель не позднее рабочего дня, следующего после дня поступления денежных средств на его счет, обязан вернуть залогодателю все ранее переданные ему залогодателем документы.

12. К реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 настоящего Федерального закона.

13. Основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися регулируются статьей 58 настоящего Федерального закона.

14. В целях реализации заложенного имущества в порядке, предусмотренном настоящей статьей, залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки (в том числе договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации заложенного имущества документы, в том числе акты приема-передачи.";

12) часть первую статьи 61 изложить в следующей редакции:

"Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334 и пунктов 3 и 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.".

Президент Российской ФедерацииД. Медведев

Москва, Кремль

Закон об ипотечном кредитовании (ФЗ 102) регламентирует правила и нормы ипотечного кредитования. Данным постановлением руководствуются банки, а клиенты могут найти ответы на многие интересующие их вопросы.

Разумеется, закон периодически редактируется и дополняется поправками. Часть изменений ещё находится в разработке, но о них можно прочитать уже сейчас в данной статье. Сегодня мы расскажем вам об основных моментах, которые предусматривает закон об ипотеке - действующая редакция 2016 года.

Постараемся максимально упростить подачу информации, так как прочтение ФЗ в чистом выражении уже на второй странице вызывает сонливость.

Обзор ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)

Мы привыкли воспринимать термин «ипотека», как вид банковского кредита. Это так, но согласно ФЗ 102 ипотекой считается не кредит, а сам залог недвижимости.

Принимая в учет тот факт, что – удовольствие недешевое, покупателям и продавцам важно, чтобы сделка совершалась по закону. Государство в свою очередь, старается максимально подправить нормы для безопасности этой процедуры. Последняя редакция закона вышла 5 октября 2015 года, после чего в неё внесли более 16 изменений.

Закон об ипотеке 2017: изменения

Процентной ставки изменения коснулись, в частности для программы «Ипотека с государственной поддержкой». Процентные нормы устанавливаются исходя из текущей ключевой ставки и особенностей рынка. В настоящий момент средняя ставка по ипотеке с господдержкой – 11,4% годовых.

Разрабатывается поправка о запрете досрочного погашения по инициативе заёмщика. Однако, власти стоят на стороне заёмщиков и считают целесообразным оставить клиентам банков право .

Также, был ограничиен размер штрафных санкций и неустойки для должников: она не сможет превысить (ранее максимум составлял 20% годовых).

Изменены предельные ставки по кредитам:

• На кредитки с лимитом до 30 000 руб. – не выше 37,2%;
• На кредитки с лимитом более 300 000 руб. – 39,6%;
• Целевые кредиты сроком более 1 года до 30 000 – 42,6%;
• Целевые кредиты сроком более 1 года свыше 100 000 – 33,5%.

Новый закон об ипотеке - 2017

Общие положения

Ипотека считается разновидностью гражданских отношений. Она даёт право держателю залога (в нашем понятии - кредитору) забрать собственность для того, чтобы покрыть понесенные расходы (когда клиент отказался платить по кредиту).

Ипотекой может выступать любая недвижимость, а вот использовать собственность в роли залога можно только в 3-х случаях:

• Оформление ссуды;
• Обязательства по договору;
• Гарантия возмещения ущерба.

Иными словами, закладывать квартиру можно при оформлении кредита, индивидуальной договоренности или в качестве компенсации причиненного вреда.

Обеспечение требований или «Сколько положено держателю залога?»

Залогодержатель (ваш кредитор) может прописать конкретные суммы возмещения в договоре или довериться стандартным условиям ФЗ (по умолчанию):

• Возврату подлежит сумма, действительная на дату обращения взыскателя;
• Компенсация части процентов производится на основании условий договора;
• Подлежат выплате штрафы, пени, неустойка;
• Залогодержателю компенсируются затраты на судебные издержки;
• Также компенсируются затраты на продажу залога.

Кредитор имеет право и на возмещение дополнительных расходов, произошедших из-за необязательности заёмщика (если вы не платили коммуналку, налоги - эти суммы вычтут из стоимости залога). Если покидая залоговую квартиру, вы решите например, выбить окна – то деньги за охрану от посягательств тоже вычтут с вас.

Залоговое имущество

Этот раздел регламентирует, что можно закладывать в ипотеку, а именно:

• Земельные участки;
• Недвижимость (в т.ч. производственная);
• Квартиры и дома;
• Сады, дачи, приватизированные постройки на дачном участке;
• Гаражи;
• Транспорт;
• Недострой;
• Право аренды;
• Долевое право в строительстве.

Впрочем, если вам интересен закон именно с банковской стороны (ст. 77 закона об ипотеке), то гаражи и права смело исключайте из списка. Банки кредитуют только под дома, квартиры и землю, в редких случаях – дачи.

Права залогодателя (тот, кто предоставляет залог)

Основное правило этого раздела гласит, что собственность, передаваемая в качестве залога, должна быть приватизирована, не подлежать взысканию другими залогодержателями, не являться объектом культурного наследия. Вобщем, взять особняк времен Петра в ипотеку не удастся.

Требования к договору

Здесь прописаны основные моменты, которые обязательно должны присутствовать в договоре залога: местонахождение, название, цену, основание права и орган, предоставивший это право (но новым нормам – только выписка из Росреестра). Также в договоре должны прописываться условия возврата залога.

Тонкости регистрации договора ипотеки (залога недвижимости).

Договор печатается в единственном экземпляре и регистрируется в Росреестре (обязательно). Если Росреестр не устроит содержание договора, сделка не может быть признана законной. передается в регистрационную палату.

Если при оформлении квартиры в залог вы умолчите, что на неё претендует кто то ещё – кредитор вправе потребовать досрочное возвращение кредитных средств.

Сроки регистрации

Росреестр ограничен интервалом времени, отведенным на регистрацию договоров ипотеки:

• Жилые объекты – 5 дней;
• Нежилые объекты, земля – 15 дней;
• Прочее – 1 месяц.

Ускорить Росреестр можно только до 5 дней, если вы заверите договор нотариально.

Обратите внимание, при выявлении недочетов в договоре, Росреестр имеет право отказать вам в сделке.

По итогу регистрации, будут внесены записи о первом залогодержателе, данные о предмете залога, размер кредита, запись о регистрации закладной.

Обратите внимание: корректировки в договор ипотеки могут вноситься только по решению обеих сторон! В одностороннем порядке изменить их невозможно!

Снятие обременения

Рано или поздно, с кредитом вы рассчитаетесь (очень на это надеемся) и тогда настанет очередь обратных действий.

Вам нужно будет погасить запись в регистрационном органе (уходит на это 3 дня). Для этого нужно:

• Заявление, написанное держателем залога и закладная, которая хранится у него;
• Либо: решение суда

Итогом станет чистый документ без и ваше спокойствие.