Продажа здания: бухгалтерский и налоговый учет. Бухгалтерский учет купли-продажи недвижимости: учет у продавца Учет и оформление операций с недвижимостью

НИ, а именно здания, сооружения, земельные участки подлежат отражению в бухгалтерском учете в качестве основных средств.

Порядок организации бухгалтерского учета основных средств в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 разъяснен в Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств. Предписания этих Методических указаний распространяются на организации, являющиеся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации (за исключением кредитных организаций и бюджетных учреждений).

При принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо единовременное выполнение следующих условий:

• использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;
• использование в течение длительного времени, то есть срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев.

Сроком полезного использования является период, в течение которого использование основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Для отдельных групп основных средств срок полезного использования определяется исходя из количества продукции (объема работ в натуральном выражении), ожидаемого к получению в результате использования этих основных средств;

• организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;
• способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Бухгалтерский учет основных средств ведется в целях:
• формирования фактических затрат, связанных с принятием активов в качестве основных средств к бухгалтерскому учету;
• правильного оформления документов и своевременного отражения поступления основных средств, их внутреннего перемещения и выбытия;
• достоверного определения результатов от продажи и прочего выбытия основных средств;
• определения фактических затрат, связанных с содержанием основных средств (технический осмотр, поддержание в рабочем состоянии и др.);
• обеспечения контроля за сохранностью основных средств, принятых к бухгалтерскому учету;
• проведения анализа использования основных средств;
• получения информации об основных средствах, необходимой для раскрытия в бухгалтерской отчетности.

Руководство организации, основываясь на положениях действующего законодательства самостоятельно разрабатывает внутренние положения, инструкции, иные организационно распорядительные документы, необходимые для организации учета основных средств и контроля за их использованием. Указанными документами могут утверждаться:

формы применяемых первичных учетных документов по поступлению, выбытию и внутреннему перемещению объектов основных средств и порядок их оформления (составления), а также правила документооборота и технология обработки учетной информации;

• перечень должностных лиц организации, на которых возложена ответственность за поступление, выбытие и внутреннее перемещение объектов основных средств;
• порядок осуществления контроля за сохранностью и рациональным использованием объектов основных средств в организации.

Приобретенное налогоплательщиком НИ независимо от времени его регистрации подлежит документальному учету на соответствующих счетах.

До момента государственной регистрации объектов НИ затраты организации на приобретение основных средств подлежат отражению по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Только после государственной регистрации в учете можно сделать запись: "Дебет 01 "Основные средства" Кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы" - объект НИ зачислен в состав основных средств".

Кредитные организации, расположенные на территории Российской Федерации, на основании Положения ЦБР от 5 декабря 2002г. должны с 1 января 2003г. отражать в бухгалтерском учете ввод в эксплуатацию объектов НИ следующим образом: Дебет счетов по учету основных средств, нематериальных активов (в разрезе инвентарных объектов). Кредит счета по учету капитальных вложений. Указанная проводка осуществляется на основании документов, определенных законодательством Российской Федерации, после государственной регистрации объекта НИ. Затраты организаций на приобретение объектов НИ до перевода их в состав основных средств учитываются в составе капитальных вложений на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" также в следующих случаях: если нормативный срок строительства истек, но строительство объекта не завершено; если строительство завершено в срок, но объект не принят в эксплуатацию в установленном порядке; если строительство завершено и объект передан заказчику по акту приемки в эксплуатацию в срок, но права собственника на объект НИ не зарегистрированы в установленном порядке; если объект по договору купли-продажи передан на баланс покупателю, но права собственника на объект не зарегистрированы в установленном порядке, и иных аналогичных случаях. Приобретенный объект НИ принимается к учету в качестве объекта основных средств в сумме фактических затрат на его приобретение. Сумма фактических затрат на приобретение НИ образует его первоначальную стоимость. Фактическими затрата ми при приобретении НИ признаются суммы:

• уплаченные продавцу в соответствии с договором;
• уплаченные за доставку и монтаж;
• невозмещаемых налогов, уплаченных при приобретении основных средств;
• уплаченные за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением объекта основных средств;
• процентов по кредитам и займам, полученным для приобретения основных средств;
• платы за регистрацию права собственности на НИ;
• иных затрат, непосредственно связанных с приобретением объекта основных средств.

Плата за ГРПНИСН, взимаемая органами юстиции на основании Федерального закона о государственной регистрации прав, подпадает под действие подпункта 4 пункта 2 статьи 146 НК РФ и на этом основании объекта налогообложения НДС не образует.

По объектам НИ, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации. Допускается объекты НИ, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Амортизация объектов основных средств начисляется одним из следующих способов:

• линейным;
• способом уменьшаемого остатка;
• способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
• способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).
• Один из методов начисления амортизации по группе одно родных объектов основных средств применяется в течение всего срока полезного использования объектов, входящих в эту группу.

Таблица 1

Порядок бухгалтерского учета полученных основных средств

И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

Бухучет объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

• Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
• Методические указания по учету ОС №91.

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень (далее — ОС):

• Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
• Объект будет эксплуатироваться дольше года.
• Фирма не планирует перепродажу.
• Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

• Необязательны документы о регистрации объекта.
• Необязательна фактическая эксплуатация.
• Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

• Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
• Капитальные вложения окончены.
• Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Принятие недвижимости к учету

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

• Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
• Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

• ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
• ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует , первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

• Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
• Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
• Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
• Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

• У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
• Сумма выручки от продажи известна.
• Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
• Покупатель получил право собственности на объект.
• Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

• ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
• ДТ45 КТ01.
• ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
• ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
• ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
• ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

• Направлены бумаги на регистрацию.
• Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

• На основании общего срока полезной эксплуатации.
• Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

• ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
• ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
• ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
• ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Налоговый учет

С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

Продажа здания: бухгалтерский и налоговый учет. Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств? Читайте об этом в нашей статье.

Вопрос: Предприятие ООО "Вегес" (плательщик НДС) продало находящееся на балансе нежилое здание физическому лицу (не плательщику НДС). Какие особенности такой продажи согласно Закона РФ? Какие проводки в бухгалтерском и налоговом учете по данной сделке?

Ответ: Если объект передают покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то уже на момент подписания акта по форме № ОС-1а объекты (часть объекта) перестают обладать всеми признаками основных средств. Поэтому остаточную стоимость объекта, не дожидаясь перехода права собственности, нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).

Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств» (списана остаточная стоимость выбывающего здания, право собственности, на которое подлежит госрегистрации).

Дебет 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности, на которую не зарегистрирован» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» (начислен по объекту, право собственности, на которые переходит к покупателю в особом порядке).

После того как право собственности зарегистрируют, начисленный НДС спишите в дебет счета 91-2:

Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности, на которую не зарегистрирован» (отражен НДС с выручки от реализации).

НДС при передаче недвижимости до госрегистрации начисляют, не дожидаясь перехода права собственности (п. 3 и 16 ст. 167 НК РФ).

Выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества. С 2013 года признание доходов от реализации недвижимого имущества не увязывается ни с моментом передачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, ни с фактом такой регистрации. Датой реализации недвижимого имущества при методе начисления признается дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или по иному документу о передаче недвижимого имущества. Такой порядок предусмотрен абзацем 2 пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

В какой момент при расчете налога на прибыль учесть выручку от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации (например, недвижимости). Организация применяет метод начисления

Выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества.

С 2013 года признание доходов от реализации недвижимого имущества не увязывается ни с моментом передачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, ни с фактом такой регистрации. Датой реализации недвижимого имущества при методе начисления признается дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или по иному документу о передаче недвижимого имущества. Такой порядок предусмотрен абзацем 2 пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств

Выбытие зданий или сооружений

Если здание, сооружение (их части) передают покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то уже на момент подписания акта по форме № ОС-1а объекты (часть объекта) перестают обладать всеми признаками основных средств . Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений (их частей), не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20 , доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- списана остаточная стоимость выбывающего основного средства (или его части), право собственности на которое подлежит госрегистрации.*

НДС при передаче недвижимости до госрегистрации начисляют, не дожидаясь перехода права собственности (п. и ст. 167 НК РФ).*

В бухучете налог отражайте в особом порядке . Используя счет 76 . Откройте к нему субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую зарегистрован».

При передаче недвижимости до госрегистрации сделайте такую запись:

Дебет 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС по товарам (продукции), право собственности на которые переходит к покупателю в особом порядке.

После того как право собственности зарегистрируют, начисленный НДС спишите в дебет счета 91-2 :

Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован»
- отражен НДС с выручки от реализации.

Из статьи журнала

Продажа объекта недвижимости: НДС, налог на имущество и бухгалтерский учет у продавца

Если объект недвижимости передан покупателю до государственной регистрации. Нередко продаваемая недвижимость (например, офисное здание) передается покупателю еще до государственной регистрации сделки купли-продажи. Естественно, что сразу после получения имущества и подписания акта приема-передачи покупатель начинает пользоваться зданием, хотя юридически его собственником пока остается продавец. Кто из них (покупатель или продавец) обязан уплачивать налог на имущество за это здание после подписания акта приема-передачи?

Несмотря на фактическую передачу здания покупателю, налог на имущество по нему продолжает начислять и уплачивать организация-продавец. Данная обязанность сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю. Ведь именно продавец пока является собственником данного объекта недвижимости и поэтому до внесения в ЕГРП соответствующей записи не может списать его с бухгалтерского учета. Аналогичная позиция приведена в письмах Минфина России от 26.12.2008 № 03-05-05-01/75 и от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02.

Нужно ли выставлять счета-фактуры при реализации товаров физлицам-непредпринимателям

Делать это необязательно.

Дело в том, что физические лица не являются плательщиками НДС, а значит, налог к вычету не принимают. Поэтому в данном случае у продавца нет никакой необходимости выставлять счета-фактуры. Причем независимо от того, в какой форме покупатель рассчитывается за товар - наличными или по безналу.

Вместо счетов-фактур продавец может зарегистрировать в книге продаж:*
- либо бухгалтерскую справку-расчет (другой сводный документ), где отражены суммарные данные по операциям за день, месяц или квартал (письма Минфина России от 8 февраля 2016 г. № 03-07-09/6171 , от 19 октября 2015 г. № 03-07-09/59679);
- либо кассовые чеки или бланки строгой отчетности при оказании услуг ( , письма Минфина России от 31 июля 2009 г. № 03-07-09/38 , от 20 мая 2005 г. № 03-04-11/116).

Впрочем, составлять счета-фактуры при реализации товаров физлицам не запрещено. По собственной инициативе организация вправе оформлять такие документы и регистрировать их в книге продаж. Причем можно составлять не единичные, а суммарные счета-фактуры, в которых фиксируется не одна, а несколько операций по продаже (безвозмездной передаче) товаров физлицам за определенный период (например, за квартал). Такие счета-фактуры следует составлять в одном экземпляре, а в строках 6 «Покупатель», 6а «Адрес» и 6б «ИНН/КПП покупателя» проставлять прочерки.

Об этом сказано в

Понятие недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость) дано в ст.130 ГК РФ ч.I (1). К недвижимости относятся вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, земельные участки, здания, сооружения и т.п.).

Бухгалтерский учет у организации-продавца помещения.

Как правило, передача объекта недвижимости по передаточному акту происходит ранее государственной регистрации сделки; в этот момент переход права собственности от продавца к покупателю не происходит, следовательно, в учете продавца не отражается реализация актива. При наличии на балансе продавца большого количества объектов основных средств и, в частности, объектов недвижимости, для удобства осуществления аналитического учета активов можно открыть к счету 01 «Основные средства» субсчет «Основные средства, переданные по передаточному акту».

Для целей бухгалтерского учета до момента перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю продавец продолжает начислять амортизацию по данному имуществу до списания актива с баланса, то есть до момента его реализации (п. 21, 22 ПБУ 6/01 (33)).

Для целей налогового учета в соответствии со ст. 256 НК РФ (2) продавец начисляет амортизацию по амортизируемому объекту недвижимости, переданному покупателю, до момента перехода права собственности на имущество к покупателю.

При определении облагаемой базы по налогу на имущество организация-продавец включает в среднегодовую стоимость переданное недвижимое имущество по остаточной стоимости.

В соответствии с п.12 ПБУ 9/99 (36) одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности на имущество от продавца к покупателю (получение покупателем свидетельства о праве собственности).

Для целей налогового учета недвижимое имущество является товаром (ст. 38 НК РФ (2)).

В соответствии со ст. 39 НК РФ (2) реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Соответственно, в момент перехода покупателю права собственности на недвижимое имущество организация-продавец отражает доходы от реализации для целей исчисления налога на прибыль, а также начисляет НДС (в случае, если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере отгрузки (передачи) товара покупателю). В случае если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере ее оплаты, обязательство по уплате НДС в бюджет возникает в момент оплаты недвижимого имущества, право собственности, на которое перешло к покупателю в соответствии с законодательно установленным порядком.

Кроме того, не позднее 5 дней с момента реализации (даты получения покупателем свидетельства о праве собственности на имущество) продавцом должен быть оформлен счет-фактура на имя покупателя.

Если оплата за имущество произведена покупателем до момента реализации имущества (перехода на него права собственности к покупателю), то поступившие суммы отражаются в учете продавца до момента реализации в составе авансов на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты по авансам полученным».

В том случае, если по сделке от реализации объекта недвижимости, являющегося амортизируемым имуществом, организацией-продавцом получен убыток, то в соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ (2) полученный по сделке убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

В бухгалтерском учете организации-продавца операция по передаче и реализации недвижимого имущества отразится следующими бухгалтерскими записями:

Если организация-продавец понесла определенные расходы (госпошлина, комиссионные сборы и т.п.), связанные с реализацией помещения, то их необходимо учитывать на счете 44 «Расходы на продажу». Сальдо, сформированное на этом счете, списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» на дату отражения в бухгалтерском учете сделки по продаже помещения.

Бухгалтерский учет у покупателя , когда помещение покупается для размещения в нем офиса или цеха по производству продукции. В этом случае возможны два варианта бухгалтерского учета.

Первый вариант: акт приемки-передачи здания исполнен после государственной регистрации права собственности на недвижимость. В этом случае бухгалтерские записи у покупателя помещения следующие:

Организации сами выбирают, на каком счете учитывать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации. Принятое решение не повлияет на начисление амортизации, зато от него зависит величина налога на имущество.

Согласно п. 52 Приказа Минфина РФ № 91н (46) организациям, предоставлено право самим выбирать вариант учета. Так, «допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств» объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, объекты фактически эксплуатируются, а документы переданы на государственную регистрацию (п. 52). Такие основные средства, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». На этом основании организации решают либо «держать» подобные объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же перевести их на счет 01 «Основные средства». Выбранный вариант нужно закрепить в бухгалтерской учетной политике. От принятого решения напрямую зависят величина налога на имущество и момент применения вычета по НДС.

Второй вариант: акт приемки-передачи основного средства подписан до даты государственной регистрации права собственности на недвижимость.

В случае приобретения, создания недвижимого имущества подрядным или хозяйственным способом право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю (заказчику-застройщику) с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ ч.II (1)).

В составе основных средств учитываются находящиеся в собственности организации земельные участки, объекты природопользования, объекты недвижимого имущества и др.

До принятия объекта к учету в качестве основного средства (на счет 01 «Основные средства) в бухгалтерском учете амортизация по объектам, не прошедшим государственную регистрацию, не отражается.

Приобретение объекта недвижимости имеет свои особенности по ряду налогов.

Налог на прибыль.

Для целей налогового учета согласно п.8 ст.258 НК РФ (2) основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Соответственно, начисление амортизации для целей налогового учета начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (включения в соответствующую амортизационную группу).

Налог на добавленную стоимость.

Принятие к вычету перед бюджетом предъявленного (исчисленного) налога на добавленную стоимость зависит от основания, по которому недвижимое имущество «возникает» на балансе организации, а именно: при покупке готового к эксплуатации объекта по договору купли-продажи; при приобретении объекта незавершенного капитального строительства; при строительстве объекта подрядным или хозяйственным способом.

Сумму предъявленного НДС покупатель имеет право принять к вычету перед бюджетом с учетом следующих особенностей:

• в случае приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи.

  Сумму НДС, предъявленную продавцом, организация на основании пп.1 п.2 ст. 171 и п.1 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету при наличии счета - фактуры и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцу, после принятия на учет объекта ОС. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

• в случае приобретения работ подрядных организаций при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств; товаров (работ, услуг) для выполнения строительно-монтажных работ; объектов незавершенного капитального строительства.

  Суммы НДС, предъявленные продавцами, покупатель на основании п.6 ст. 171 и п.5 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету перед бюджетом при наличии счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцам, по мере постановки соответствующих объектов на налоговый учет в качестве амортизируемого имущества, с первого месяца начисления амортизации по соответствующему объекту для целей налогового учета. То есть со следующего месяца после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

• в случае выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления, стоимость которых включается в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль.

Право на вычет в виде сумм налога, исчисленного налогоплательщиком в соответствии со ст. 166 НК РФ (2) при выполнении СМР для собственного потребления, возникает в том налоговом периоде, в котором им была произведена уплата в бюджет сумм налога, исчисленных в соответствии со ст. 173 НК РФ (2) по выполненным строительно-монтажных работ для собственного потребления.

При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.

Дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления определяется как день принятия на учет соответствующего объекта, завершенного капитальным строительством. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

Налог на имущество.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ (2) объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, если приобретаемое недвижимое имущество учтено по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» согласно учетной политике организации, его стоимость не включается в облагаемую базу по налогу на имущество.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда помещение приобретается для дальнейшей перепродажи. В этом случае недвижимость не относится к основным средствам на основании пп. «в» п.4 ПБУ 6/01 (33) (актив не является основным средством, если предполагается его перепродажа) и порядок ее учета регулируется ПБУ 5/01 (32). В данном документе не определен момент признания оборотных активов в бухгалтерском учете организации, следовательно, можно руководствоваться общим правилом: одним из основных критериев для признания оборотного актива в бухгалтерском учете является момент перехода права собственности на основании ст. 223 ГК РФ ч.I (1). Помещение, предназначенное для продажи, будет учитываться на счете 41 «Товары».

В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи:

Обычно помещение, купленное для перепродажи, требует ремонта или даже реконструкции. В этом случае в фактическую себестоимость здания на основании п.6 ПБУ 5/01 (32) включаются затраты по доведению активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, а также затраты, связанные с улучшением технических характеристик полученных активов.

Для отражения на счетах бухгалтерского учета покупной стоимости помещения, которое перед продажей будет ремонтироваться или реконструироваться, необходимо, по нашему мнению, использовать субсчет 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали». На данном субсчете учитываются наличие и движение покупных полуфабрикатов, готовых комплектующих изделий (в том числе строительных конструкций и деталей - у подрядных организаций), приобретаемых для комплектования выпускаемой продукции (строительства), которые требуют затрат по их обработке или сборке.

Хотя купленное здание к «полуфабрикатам» можно отнести с большой натяжкой, другие счета выбрать, на наш взгляд, не представляется возможным. Если организация захочет ввести новый синтетический счет для отражения покупной стоимости недвижимости, то это сделать можно, но с разрешения Минфина России.

При покупке, ремонте и продаже помещения производятся записи:

Акт о приеме-передаче здания (сооружения) № ОС-1а, утвержденный Постановлением ГКС РФ N 7 (24), используется как единый первичный документ во всех случаях отчуждения недвижимости.

Чтобы избежать непреднамеренных искажений балансовых остатков внеоборотных активов, а также двойного налогообложения приобретаемого здания, можно заключить договор аренды приобретаемой недвижимости сроком менее одного года с даты акта приемки-передачи. В этом случае можно обойтись без государственной регистрации договора аренды на основании ст.651 ГК РФ ч.II (1).

В данном договоре арендатором будет выступать покупатель недвижимости, а арендодателем - продавец. Когда органы юстиции зарегистрируют право собственности на покупателя, договор аренды на основании ст.413 ГК РФ ч.I (1) автоматически прекращается, так как должник-арендатор становится собственником здания.

При этом варианте будут сделаны следующие бухгалтерские записи:

При проведении обязательного аудита, очень часто возникают вопросы с правильностью бухгалтерского и налогового учета приобретения объектов недвижимости.

Рассмотрим основные сложности, связанные с учетом недвижимости.

Допустим, организация приобрела объект недвижимости по договору купли-продажи, с переходом права собственности в момент составления акта приема передачи.

Когда отразить объект недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете?

В соответствии со статьей 131 ГК РФ переход и прекращение права собственности на объект недвижимости подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Другими словами с даты получения свидетельства о государственной регистрации объекта недвижимости организация имеет полное право и даже обязанность отразить в учете приобретенный объект недвижимости.

Многие начинают возражать и говорить, что единовременные условия для отражения объекта недвижимости в учете уже соблюдены в момент передачи объекта (Пункт 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»):

Объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

Объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

Организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

Объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Согласно статье 1 Закона «О бухгалтерском учете», объектом бухгалтерского учета может являться только имущество, принадлежащее организации.

Согласно статье 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности

В соответствии с п.11 статьи 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

С какого момента начисляется амортизация по приобретенным объектам недвижимости?

Как в бухгалтерском учете п.21.ПБУ 6/01 «Учет основных средств», так и в налоговом учете п.4 статьи 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию. То есть по приобретенным объектам недвижимости со следующего месяца после получения свидетельства о государственной регистрации.

С какого момента включать объект недвижимости в базу по налогу на имущество?

Точку в спорном вопросе поставило Министерство Финансов РФ, в своем Письме от 28 января 2010 г. N 03-05-05-01/02. Указав обязанность уплачивать налог на имущество организаций возникает у организации-покупателя с момента регистрации за ним одного из названных прав на объект недвижимости, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о прекращении права организации-продавца на объект недвижимости.

Момент возмещения НДС?

В соответствии с п. 1 статьи 172 НК РФ указанные налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг, основных средств и т.п.), а также после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг, основных средств и т.п.) при наличии соответствующих первичных документов. По приобретенному объекту недвижимости с момента получения свидетельства о государственной регистрации
статья принадлежит аудиторской фирме Казани -Глобал Финанс Консалтинг – аудит бухгалтерской отчетности за 2010 год – auditor-on-line.ru